ซื้อบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง คำแนะนำสำหรับการซื้ออาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จ

มีทัศนคติที่แตกต่างกันในการซื้อบ้านที่สร้างไม่เสร็จ มีคนแน่ใจว่าพวกเขาจะประหยัดเงินและเวลาในตัวเลือกนี้มีบางคนต่อต้านอย่างเด็ดขาดคนอื่น ๆ ลังเล ในขณะเดียวกันมีข้อเสนอมากมายในการซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จเว็บไซต์ RMNT จึงตัดสินใจจัดการปัญหานี้กับคุณ

ก่อนอื่นให้กำหนดความหมายของบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ:

1. การก่อสร้าง "สำหรับการตกแต่ง". นั่นคือในความเป็นจริงงานก่อสร้างทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์แล้วคุณสามารถจัดการกับการตกแต่งซุ้มและอาคารได้ ไม่ใช่ตัวเลือกที่ไม่ดีนักพัฒนามักจะนำเสนอบ้านแบบนี้ในหมู่บ้านกระท่อมเชื่ออย่างถูกต้องว่าเจ้าของใหม่จะสามารถตกแต่งทั้งหมดด้วยตัวเอง มันเป็นเหมือนอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ที่มีการสื่อสาร แต่มีผนัง "เปลือย"
2. "กล่อง" นั่นคือแค่ผนังไม่มีหลังคาสำเร็จรูปไม่มีหน้าต่างสาธารณูปโภค บางครั้งมูลนิธิเรียกว่ายังไม่เสร็จซึ่งเจ้าของจัดการเพื่อสร้างบนไซต์และหยุดที่นั่น

หากโดยทั่วไปแล้วตัวเลือกแรกเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อมีคำถามสองสามข้อดังนั้นกรณีที่สองของการซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จควรได้รับการศึกษาอย่างใกล้ชิดมากขึ้น

เมื่อตัดสินใจซื้ออาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จคุณต้องหาจุดที่สำคัญที่สุดสามประการ:

1. เหตุใดบ้านจึงยังไม่ได้รับหน้าที่ บางทีเจ้าของอาจพบว่ามีการวางแผนที่จะสร้างศูนย์การค้ามอเตอร์เวย์หรือแม้กระทั่งการฝังกลบขยะในบริเวณใกล้เคียง เป็นไปได้มากว่าเจ้าของไม่ได้มีเงินที่จะนำบ้าน "ตามที่คิด" แต่อาจมีเหตุผลอื่น ๆ ตัวอย่างเช่นปรากฎว่ารากฐานถูกสร้างขึ้นด้วยข้อผิดพลาดและในกรณีของ UWB พวกเขาสามารถกลายเป็น;
2. บ้านยังไม่เสร็จนานแค่ไหน. ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหากมากกว่าสองปีเป็นการซื้อที่มีความเสี่ยง โครงสร้างดังกล่าวกลายเป็นสภาพคล่องซึ่งเจ้าของไม่สามารถตระหนักได้ แต่อย่างใด คุณจำเป็นต้องยอมรับข้อเสนอที่ไม่มีใครชื่นชมมานานกว่าสองปีหรือไม่? คำถามที่ดี;
3. มันยังไม่เสร็จในสภาพใด บ้านถูกมอดสำหรับฤดูหนาวหรือไม่? หากไม่เป็นเช่นนั้นมีความเป็นไปได้สูงที่จะเกิดปัญหาขึ้น

บ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จจะต้องได้รับการตรวจสอบอย่างรอบคอบ สิ่งที่ควรแจ้งเตือนคุณและทำให้คุณปฏิเสธที่จะซื้อ:

• รอยแตกในผนังและฐานราก
• เชื้อราโรคราน้ำค้างภายใน
• โครงสร้างไม้ที่เริ่มเน่า
• หลังคาที่หย่อนคล้อย
• ห้องใต้ดินที่ถูกน้ำท่วม

ปัญหาทั้งหมดนี้จะยากมากและมักจะไม่สามารถแก้ไขได้

ปัญหาที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือเอกสารประกอบ มีสองทางเลือก:

1. เอกสารออกให้เฉพาะแปลงที่ดิน ในกรณีนี้การก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์จะถือว่าเป็นเพียงวัสดุก่อสร้างที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตของการจัดสรร นั่นคือเจ้าของใหม่หลังจากเสร็จสิ้นการก่อสร้างจะต้องจัดการกับการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง
2. เจ้าของเองลงทะเบียนอาคารดังกล่าวเป็นอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จหลังจากนั้นจึงสามารถซื้อและขายได้

ดังนั้นอย่าลืมสอบถามเจ้าของถึงความพร้อมของเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด สมควรอย่างยิ่งที่จะได้เห็นโครงการของบ้านที่คุณต้องทำให้เสร็จ สิ่งสำคัญคือมีหรือไม่มีใบอนุญาตสำหรับการติดตั้งการสื่อสารโดยเฉพาะอย่างยิ่งการจ่ายก๊าซการเชื่อมต่อกับเครือข่ายไฟฟ้า หากไม่มีสิ่งนี้คุณจะมีปัญหาใหม่เนื่องจากงานเอกสารสำหรับระบบสาธารณูปโภคเป็นธุรกิจที่ยาวนานและมีค่าใช้จ่ายสูง

ดังนั้นในการตัดสินใจซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จคุณต้องทำตามขั้นตอนต่อไปนี้:

1. เชิญผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินสภาพของวัตถุคุณภาพของการก่ออิฐฐานรากหลังคาพาร์ติชันที่มีอยู่
2. ทำการประมาณ คุณต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าใดในการก่อสร้างสามารถสร้างตั้งแต่เริ่มต้นได้ถูกกว่า
3. ตรวจสอบเอกสารรวมถึงสถานที่จุดประสงค์ที่ควรอนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย
4. ประเมินเค้าโครง กล่องพร้อมอยู่แล้วบางทีบ้านหลังเล็กหรือใหญ่เกินไปสำหรับครอบครัวของคุณห้องมีขนาดเล็กและไม่สะดวกไม่มีทางที่จะติดโรงรถหรือซาวน่าได้
5. ประเมินตำแหน่งของไซต์เองมุมมองความพร้อมของประโยชน์ทั้งหมดของอารยธรรมและการเข้าถึงการขนส่ง

ให้เราระบุว่าขอแนะนำให้ซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จหากอยู่ในสภาพดีและถูกมอดไปไม่เกินสองปี มิฉะนั้นคุณจะได้รับที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่คุณต้องรื้อถอนและทำใหม่ทั้งหมด ตัวเลือกดังกล่าวยังมีสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้หากเจ้าของเสนอราคาที่ดีมากพยายามกำจัดสิ่งก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จซึ่งกลายเป็นสภาพคล่อง

พวกเขาพิสูจน์ว่าการซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อสร้างใหม่เป็นประโยชน์ แต่อย่ารีบเร่งที่จะซื้อบ้านดังกล่าว ยังไม่เสร็จแตกต่างกัน ความสำเร็จของผู้ใช้พอร์ทัลค่อนข้างเป็นข้อยกเว้นของกฎ ในกรณีส่วนใหญ่บ้านที่สร้างไม่เสร็จเป็นปัญหามากมายเสียเงินและปวดหัวอยู่ตลอดเวลา มักจะมีกรณีที่ในที่สุด "กล่อง" ที่ยังไม่เสร็จถูกรื้อถอน ทำไมมันถึงเกิดขึ้น? AAKLiberty, Alexey_Chuprina, Bas197 ซื้อของเก่า หรือกระป๋อง แต่ ไม่ใช่บ้านพักฉุกเฉิน... หากคุณทำตามนิทานของผู้ขายและหลับตาเพื่อมองเห็นวงกบที่ชัดเจนคุณก็สามารถบินได้ เหตุผลที่ควรกังวลเมื่อซื้อสิ่งก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ:

• รอยแตกในฐานรากและผนัง
• ห้องใต้ดินที่ถูกน้ำท่วมถ้าบ้านมีฐาน
• เชื้อราและเชื้อราจากภายในผนัง
• โครงสร้างไม้ที่ผุพังหรือเสียหายจากศัตรูพืช
• คานพื้นหรือหลังคาที่หย่อนคล้อย
• "กล่อง" ซึ่งยืนเป็นเวลาหลายปีในที่โล่งโดยไม่มีหลังคาชั่วคราว
• ขายยังไม่เสร็จในระยะยาวเกินไป

ของเหลวที่ก่อสร้างไม่เสร็จมักจะหายไปภายใน 1-2 ปีหลังจากวางขายบ่อยครั้งน้อยกว่านี้อีกหน่อย

วิธีซื้อยังไม่เสร็จและไม่ได้รับเงิน

อย่าลืมแง่มุมทางกฎหมายในการซื้อของคุณ หลังจากนั้น ยังไม่เสร็จเป็นวัตถุที่ไม่ได้รับการว่าจ้าง... ฐานรากที่ยังไม่เสร็จอาจเป็นฐานรากผนังเปลือย "กล่อง" ใต้หลังคาบ้านสำหรับการตกแต่งที่หยาบหรือขั้นสุดท้าย

ยังไม่ได้รับการพัฒนายังขึ้นอยู่กับการลงทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินของรัฐ มีสองวิธีในการซื้อ:

1. วัตถุได้รับการลงทะเบียนว่ายังไม่เสร็จสิ้นโดยเจ้าของและหลังจากนั้นจะดำเนินการซื้อและขาย
2. หรือพวกเขาซื้อที่ดินที่มีการก่อสร้างยังไม่เสร็จและเจ้าของใหม่เองก็มีส่วนร่วมในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์

ก่อนที่คุณจะรีบเร่งไปสู่สิ่งที่คุณคิดว่าเป็น "เรื่องเล็กน้อย" ของการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จในราคาต่อรองลองคิดดูว่าเหตุใดจึงมีการขาย ทุกอย่างเป็นไปตามกฎหมายหรือไม่? บางทีอาจเกิดข้อผิดพลาดในการก่อสร้างที่ร้ายแรงระหว่างการก่อสร้างบ้านและเจ้าของต้องการกำจัด "กล่อง" ฉุกเฉิน อาจมีการวางแผนการก่อสร้างใกล้กับไซต์ มอเตอร์เวย์, ศูนย์การค้า, ฝังกลบ เป็นต้น

"ข้อผิดพลาด" อีกประการหนึ่ง - บ่อยครั้งที่พวกเขาขายบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จในพื้นที่ขนาดใหญ่ - 300, 400, 500 ตร.ม. ม. ท. น. "พระราชวัง" ในโครงการ "คำทักทายจากยุค 90!" ถามตัวเองว่าทำไม คำตอบส่วนใหญ่มักจะซ้ำซาก - เจ้าของไม่มีเงินที่จะนึกถึงบ้านในพื้นที่ดังกล่าว คุณมีไหม เราจะไม่พูดอะไรเกี่ยวกับความยากลำบากในการทำความร้อนและการทำความสะอาดคฤหาสน์ดังกล่าว

การปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าสำหรับครอบครัวสองคนที่มีลูกหนึ่งหรือสองคนบ้านที่มีพื้นที่ 150-200 ตร.ม. ม. "กล่อง" คือประมาณ 30% ของค่าใช้จ่ายทั้งหมดของบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว สิ่งที่แพงที่สุดคือการตกแต่งและวิศวกรรม

คำแนะนำในการซื้อสิ่งก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ:

• ค้นหาว่าใครคือเจ้าของไซต์และการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์
• ดูว่ามีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ ที่ดินมีสถานะเป็นอย่างไร. พล็อตจำนำโดยธนาคารหรือไม่? มีภาระผูกพันอื่น ๆ หรือไม่
• "กล่อง" เป็นไปตามรหัสอาคารหรือไม่ มีการเยื้องจากอาคารไปยัง "เส้นสีแดง" และขอบเขตของแปลงของเพื่อนบ้านหรือไม่?
• เพื่อที่จะไม่ซื้อ "หมูโผล่" ให้ตรวจสอบอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จด้วยความช่วยเหลือของผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้าง
• จัดทำแผนสำหรับการสร้างใหม่ของการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์
• คำนวณค่าประมาณ ประเมินความแข็งแกร่งของคุณอย่างมีสติเพื่อไม่ให้สิ่งที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์กลายเป็นการก่อสร้างในระยะยาว

ข้อค้นพบ

การได้มาซึ่งสิ่งที่ยังไม่เสร็จสิ้นจะเป็นประโยชน์หากคุณตระหนักถึงสิ่งที่คุณกำลังทำอยู่ จำไว้ ไซต์ต้องเป็นของเหลว... จากนั้นในสถานการณ์ชีวิตที่ยากลำบากคุณสามารถขายได้แม้จะมีบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ และในทางกลับกันการซื้ออาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จจากปีศาจบนเค้กอีสเตอร์ - การไม่มีถนนไฟฟ้าโครงสร้างพื้นฐานแม้ในราคาต่อรองอาจเป็นความผิดพลาดร้ายแรง คิด 100 ครั้งคุณต้องการหรือไม่... การสร้างบ้านบนพื้นที่ว่างเปล่าจากวัสดุคุณภาพสูงโดยใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ไม่ใช่เรื่องง่ายกว่าที่จะจัดการกับการแก้ไขวงกบที่ทำโดยเจ้าของคนก่อน

โครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ก่อให้เกิดปัญหามากมายสำหรับเจ้าของของพวกเขา ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เช่นอสังหาริมทรัพย์ ทุกอย่างจะซับซ้อนยิ่งขึ้นหากมีความแตกต่างบางประการเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินใต้อาคาร

กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียห้ามการเช่าช่วง ในกรณีส่วนใหญ่จะปกป้องประชาชนจากการกระทำที่ผิดกฎหมายของผู้มีส่วนได้เสีย แต่ในกรณีของการขายข้อห้ามดังกล่าวทำให้เจ้าของอาคารที่สร้างไม่เสร็จไม่สามารถชดเชยค่าใช้จ่ายของตนโดยเป็นค่าใช้จ่ายของผู้เช่า

และจะไม่สามารถเปลี่ยนวัตถุประสงค์ของที่ดินชั่วคราวจาก IZH เป็นแปลงครัวเรือนส่วนตัวเพื่อทำการก่อสร้างลูกเหม็นได้ เป็นไปได้ที่จะขายเฉพาะพื้นที่ที่พัฒนาแล้วของ ILI ซึ่งการก่อสร้างจะต้องแล้วเสร็จ

ทางเลือกในการขายที่ดินที่เช่าจากรัฐภายใต้กฎหมาย

แปลงที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างส่วนใหญ่มักขายด้วยเหตุผลสองประการ:

• ขาดเงินในการทำงานก่อสร้าง
• ปัญหาเกี่ยวกับการขอรับแนวทางแก้ไขสำหรับการจัดเตรียมการสื่อสาร

นายหน้ามีหน้าที่ต้องหาเหตุผลเหล่านี้เพื่อไม่ให้ข้อมูลที่ไม่ถูกต้องแก่ผู้ซื้อ นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องคำนึงถึงพื้นที่และที่ตั้งของไซต์และที่สำคัญที่สุดคือประเภทของความเป็นเจ้าของ:

• เป็นเจ้าของ.
• ความเป็นเจ้าของตลอดชีพ.
• เช่า.

ไม่สามารถขายที่ดินที่เช่าได้ แต่สามารถใช้ตามวัตถุประสงค์สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย หากการก่อสร้างได้เริ่มขึ้นแล้ววัตถุดังกล่าวถือเป็นอสังหาริมทรัพย์และคุณสามารถลงทะเบียนความเป็นเจ้าของได้เช่นเดียวกับวัตถุที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ

จะขายที่ดินที่เช่าจากรัฐได้อย่างไร?

แม้ว่าข้อตกลงการขายและการซื้อของที่ดินดังกล่าวจะไม่ต้องการการรับรองจากทนายความ แต่ก็จำเป็นต้องลงทะเบียนสิทธิ์ในทรัพย์สินใน Rosreestr อีกครั้ง (ป้อนข้อมูลใหม่ใน USRN)

อย่างไรก็ตามความช่วยเหลือของทนายความในกรณีนี้จะไม่เจ็บ เขาสามารถ:

• ยอมรับเงื่อนไขของสัญญา
• เรียบเรียงข้อความให้เป็นไปตามกฎเกณฑ์ของกฎหมาย
• เตรียมเอกสารเพื่อส่งให้ Rosreestr

หากคู่สัญญาในการทำธุรกรรมตัดสินใจที่จะไม่รับรองสัญญากับทนายความพวกเขาจะต้องลงนามต่อหน้าพนักงานของ Rosreestr

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินที่ยังสร้างไม่เสร็จ?

การขายสิ่งก่อสร้างที่อยู่ระหว่างดำเนินการต้องมีการตรวจสอบความบริสุทธิ์ของธุรกรรมอย่างรอบคอบ

ในการดำเนินการนี้คุณต้องแน่ใจว่า:

เรียนผู้อ่าน! เราครอบคลุมวิธีการมาตรฐานในการแก้ปัญหาทางกฎหมาย แต่กรณีของคุณอาจพิเศษ เราจะช่วย หาวิธีแก้ปัญหาของคุณได้ฟรี - เพียงโทรหาที่ปรึกษากฎหมายของเราทางโทรศัพท์:

มันรวดเร็วและ ฟรี! คุณสามารถรับคำตอบได้อย่างรวดเร็วผ่านแบบฟอร์มที่ปรึกษาบนเว็บไซต์

• ในกรณีที่ไม่มีเงื่อนไขในสัญญาห้ามการโอนสิทธิการเช่าที่ดิน
• ตรวจสอบระยะเวลาของสัญญาและการชำระค่าเช่า
• ตรวจสอบจุดประสงค์ของไซต์
• ชี้แจงว่ามีการห้ามซื้อไซต์เพิ่มเติมหรือไม่
• ขอคำยินยอมจากคู่สมรสของผู้ขายสำหรับการขายที่ดินแปลงนี้

คุณต้องทราบด้วยว่าสัญญาเช่าทั้งหมดที่สรุปมานานกว่าหนึ่งปีต้องจดทะเบียนกับ Rosreestr

ข้อตกลงเป็นอย่างไร?

เมื่อชี้แจงความแตกต่างทั้งหมดแล้วคู่สัญญาในการทำธุรกรรมจะต้องจัดทำและลงนามในข้อตกลงการซื้อจะขาย หากต้องการ (แต่ไม่จำเป็น) พวกเขาสามารถรับรองโดยมีทนายความได้ จำเป็นต้องลงทะเบียนสิทธิ์ในทรัพย์สินของเจ้าของใหม่ใน Federal Register

ข้อสรุปของสัญญา

เมื่อสรุปสัญญาคุณต้องระบุข้อมูลสำคัญทั้งหมดเกี่ยวกับไซต์:

• ประเภทกรรมสิทธิ์และเอกสารชื่อ
• ลักษณะของไซต์
• วัตถุประสงค์ที่ตั้งไว้
• เงื่อนไขในการสรุปสัญญา
• พล็อตราคา
• เงื่อนไขการโอน (ตามโฉนดที่โอน).
• วันที่และลายเซ็น

สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงความแตกต่างทั้งหมดของที่ดินโดยเฉพาะและสิทธิของเจ้าของ (เจ้าของร่วม) ต้องได้รับอนุญาตจากคู่สมรส หากเจ้าของคนใดคนหนึ่งเป็นผู้เยาว์ไม่จำเป็นต้องได้รับอนุญาตจากพ่อแม่ของเขาเท่านั้น แต่ยังต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้ปกครองด้วย

การลงทะเบียนและการลงทะเบียนความเป็นเจ้าของ

เมื่อส่งใบสมัครไปที่ Rosreestr คุณต้องระบุ:

• หนังสือเดินทาง.
• สัญญา.
• ใบเสร็จรับเงินสำหรับการชำระภาษีของรัฐ

ค่าธรรมเนียม 2,000 รูเบิล

คุณสามารถส่งเอกสารทั้งไปที่ Rosreestr และไปยัง MFC

เวลาและค่าใช้จ่าย

ระยะเวลาในการพิจารณาคำขอจดทะเบียนสิทธิ์ความเป็นเจ้าของสำหรับวัตถุที่กำลังดำเนินการก่อสร้างคือหนึ่งสัปดาห์สำหรับ Rosreestr และประมาณ 10 วันหากส่งผ่าน MFC

สำหรับบริการนี้คุณต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 2,000 รูเบิล

ภาษีอากร

เช่นเดียวกับธุรกรรมการขายและการซื้อการขายสิ่งก่อสร้างที่อยู่ระหว่างดำเนินการถือเป็นรายได้ ซึ่งหมายความว่าผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษี 13% จำนวนภาษีจะคำนวณตามเกณฑ์และแปลงที่ดิน

ในการดำเนินการนี้คุณต้องสั่งซื้อบริการประเมินราคาจาก บริษัท ที่ได้รับอนุญาตก่อนขาย

สำหรับชาวต่างชาติภาษี 30% ขั้นตอนการคำนวณจะเหมือนกับพลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย