Výpočet เพรมี za nízku likviditu. พรีเมี่ยม za nízku likviditu

Pri predikcii celkovej straty hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti na konci doby vlastníctva ( FV = 0 preto ê = -1 ) návratnosť počiatočného kapitálu musí โดยť zabezpečená reinvestovaním časti pravidelného príjmu a počiatočné vyjadrenie bude:

Urcenie miery návratnosti ( SFF), a následne miery capitalizácie ( R0) zavisí od podmienok pre vznik fondu na kompenzáciu straty hodnoty.

Pri výpočte miery kapitalizácie upravenej o zmeny hodnoty aktíva ดำรงอยู่ tri hlavné metódy na určenie miery návratnosti:

1. วิธีอินวูโดว่า

2. วิธี Hoskoldova

3. Krúžková metóda.

วิธีอินวูโดว่า

V podmienkach konštantného a stabilného peňažného toku v čase sa kompenzačný รัก tvorí s úrokovou sadzbou rovnajúcou sa miere návratnosti ( ผม = เร), ที.เจ.

Uplatňuje sa v prípadoch, keď sa podľa znaleckého posudku odhadcu predpokladá trvalý príjem po zostávajúcu dobu vlastníctva predmetu ocenenia.

วิธีการของโฮสโคลโดวา

Anuitny spôsob návratnosti การลงทุน.

Miera návratnosti generovaná nehnuteľnosťou je vysoká a ťažko dosiahnuteľná, ak sa reinvestuje Na zabezpečenie návratnosti prostriedkov investovaných do nehnuteľností si นักลงทุน vytvorí kompenzačný fond s minimálnou (bezrizikovou) sadzbou.

kde: RF – bezriziková miera (miera bezrizikového financovania)

Uplatňujú sa v prípadoch, keď je podľa odhadcu poberanie trvalého príjmu spojené so zvýšeným rizikom poklesu alebo ukončenia projektovaného peňažného โตกุ.

วิธีการริงโกวา

Lineárna metóda návratnosti kapitálu (การลงทุน).

Táto metóda predpokladá návratnosť vlastného imania กับ rovnakých splátkach počas životnosti majetku. Miera návratnosti je กับ tomto prípade ročný podiel počiatočného kapitálu prideleného do fondu bezúročných náhrad. Tento podiel pri 100% navratnosti kapitalu je 1/น.

kde: น – doba odpisovania objektu (zostávajúca ekonomická životnosť) กับ rokoch.

Používa sa pri ohodnocovaní starých alebo značne opotrebovaných nehnuteľností, ktoré sa vyznačujú klesajúcim trendom príjmov

V tejto práci je ako metóda miery návratnosti použitá tvorba kompenzačného fondu s anuitným charakterom návratnosti kapitálu Inwoodovou metódou.

Odhadca predpovedá stabilný สถานะ príjem počas vlastníctva nehnuteľnosti, preto sa na polovicu roka vykonáva diskontovanie peňažných tokov.

Stanovenie diskontnej sadzby

Diskontná sadzba sa považuje za spodnú hranicu návratnosti การลงทุน, pri ktorej นักลงทุน pripúšťa možnosť investovať svoje prostriedky do kúpy tejto nehnuteľnosti Znamená ถึง, že investor má iné investičné alternatívy, ktoré zahŕňajú aj príjem s rôznym stupňom rizika. Diskontná sadzba zavisí od miery rizika kapitálovej การลงทุน. Riziko sa týka pravdepodobnosti straty hodnoty majetku napríklad v dôsledku úpadku podniku, nízkej likvidity nehnuteľností, ekonomických, สังคม, การเมือง, การเมือง และ iných mi. Čím vyššie riziko, tým vyššia diskontná sadzba. Je to preto, lebo investorova ochota riskovať je opodstatnená, keď očakáva zvýšenú návratnosť svojej การลงทุน

ไม่มีข้อมูล Hlavné typy rizík, ktorésúก่อนinvestícieทำnajrelevantnejšienehnuteľnostíซู: riziko správynehnuteľností, nízke riziko likvidity, riziko trhu s nehnuteľnosťami, riziko kapitálového trhu, riziko inflácie, finančné riziko, environmentálne riziko, riziko legislatívne, plánovacie riziko, právne riziko, amortizačné riziko a daňové ริซิโกะ. โว všeobecnosti diskontná sadzba ( อีกครั้ง) pri konštrukčnom spôsobe je súčet bezrizikovej (realnej) ซาดซ์บี ( RF), rizikova premia ( rR), premia za nízku likviditu objektu ( หลี่), premia za správu investícií ( เอ็ม):

อีกครั้ง = RF + rR+ แอล + เอ็ม

V zahraničnej praxi sa úroková sadzba na dlhodobé štátne dlhopisy používa ako bezriziková sadzba. Napríklad vs Spojených štátoch je 30-ročný federálny vládny dlhopis meradlom ลงทุนก่อน bezrizikové V ruskej oceňovacej praxi sa ako bezriziková sadzba spravidla používa miera návratnosti štátnych dlhopisov a vkladová sadzba กับ rubľoch

Na účely tohto hodnotenia sa za bezrizikovú sadzbu považuje hodnota dlhodobej sadzby trhu GKO-OFZ ku dňu ocenenia กับ nominálnych rubľoch

Investicna riziková premium

พรีเมี่ยม za investične riziko ( สมมุติ) sa zisťuje znaleckou metódou. Nižšie sú uvedené hlavné typy systematických a nesystematických rizík, ktoré môžu ovplyvniť vývoj situácie na trhu kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností. ปราฟเทโพโทบนอส ริซิกา สา โปสุเจ นา เดสาťโบโดเวจ สตูปนิชิ. Čím vyššia je hodnota rizika กับ tabuľke, tým je pravdepodobnejšie riziko jeho vzniku pre hodnotený objekt.

Systematické riziká zahŕňajú:

Zhorsenie celkovej ekonomickej situácie

Toto riziko zohľadňuje možný nárast inflácie, ktorý nie je porovnateľný s možným zvýšením nájomného predpokladaného กับ prognózované obdobie. Pokles nájomného môže byť spôsobený aj poklesom podnikateľskej aktivity v krajine ako celku, zmenou štruktúry dopytu po prenájme a kúpe nehnuteľností.

Zmeny federálnych alebo miestnych zakonov

Tento typ rizika je primárne spojený s pozemkovými vzťahmi, to znamená so vznikom ťažkostí pri predĺžení nájomnej zmluvy na pozemok, na ktorom sa nehnutechános. Toto riziko zahŕňa aj povinné náklady vlastníka na navrhovanú kúpu pozemku pod nehnuteľnosťou. Zmeny กับสภานิติบัญญัติ

เศรษฐกิจอินเทรนด์ vývoja v ภูมิภาค

Zmeny กับ miere rizika การลงทุน finančného kapitálu na trhu nehnuteľností sú ovplyvnené trendmi ekonomického vývoja v regióne, odzrkadľujúcich všeobecné อินเทรนด์ ekonomiky krajiny เศรษฐกิจ v ภูมิภาค sa však rozvíja oveľa pomalším tempom ako ekonomika krajiny ako celku. Toto riziko má obzvlášť veľký vplyv na rozhodovanie o investovaní v depresívnych a dotovaných regiónoch, do ktorých ภูมิภาค Kirov patrí.

Nesystematické riziká sú najčastejšie spojené ดังนั้น samotnými objektmi a možno ich upraviť:

Zrychlené opotrebovanie budovy

Toto riziko zohľadňuje všetky druhy znehodnocovania budov, vratane fyzického, funkčného a vonkajšieho. Zároveň pri nehnuteľnostiach s rôznym funkčným účelom je efekt každého druhu opotrebovania odlišný. ที่ผู้หญิง na priemyselnú budovu sú teda primárne ovplyvnené fyzickým opotrebovaním, pretože budovy na tento účel majú vysoké zaťaženie podláh, zvýšené vibrádíšené vibrádíšené vibrádíšené vibrádíšené Pri kancelárskych a komerčných budovách má mimoriadny význam funkčné opotrebovanie, a to: neprimeranosť charakteristík budovy ทันสมัย ​​ทันสมัย ​​štandardom a predstavám o vlastátypustiach s nehtokólátía

Neprijímanie leasingovych splátok

โตโต้ riziko zohľadňujepravdepodobnosť neprijatia splátoknájomného ZO บุคคลprenajímateľaวีprípadefinančnýchťažkostínájomcuก่อนktorénemôžeúplne Alebo čiastočne PLATIT nájomné, náklady na prevádzku Energie ที่ Alebo AK mánájomcaneférovýprístup k jej povinnostiam PLATIT nájomnéวีsúlade s nájomnou zmluvou ...

Nedostatočne efektívne riadenie โปรเจ็กทอฟ

V rámci profesionálneho systému správy nehnuteľností sú diferencované funkcie Vlastníka a Správcu. Vlastník si ponecháva funkcie Strategykého rozhodovania a funkcie kontroly kvality riadenia. วลาสต์นิก Funkcie operatívnej správy nehnuteľností delegujú šspecializované správcovské spoločnosti. Za predpokladu, že na realitnom trhu je previs ponuky nad dopytom, nastáva oveľa vážnejší prístup k ปัญหาที่เกิดขึ้น správy nehnuteľností.

นักบวช Nadbytočny

โต riziko je spojené s prítomnosťou veľkého množstva podobných nehnuteľností na trhu, ktoré nie je možné prenajať z dôvodu nadmerného dopytu. 100% prenajatie všetkých jeho plôch. Tieto faktory nemôžu ovplyvniť ziskovosť oceňovaného objektu.

Zhorsenie dopravnej dostupnosti objektu

Tento Typ rizika udáva, ako je objekt hodnotenia zabezpečený dopravnou infraštruktúrouči je pravdepodobné, žeวีbudúcnosti nastane situácia, keď SA dopravnádostupnosťzhorší, napríkladวีdôsledkuopravných Prac na cestách, nadjazdoch, nasadení novej výstavbyฝัก

Ťažkosti pri zabezpečovaní inžinierskej infraštruktúry

Pri posudzovaní potenciálu objektu a rizikovosti investovania peňazí do neho je potrebné zvážiť možnosť jeho zabezpečenia všetkými druhmi inžinierskych komunikácií vrátane kódovodu., สามโควโดโวดู. สาธารณรัฐเช็ก

Zhorsenie komerčneho potencialu ภูมิภาค

Toto riziko je spôsobené predovšetkým tým, že plánované zvýšenie ponuky na trhu s nehnuteľnosťami nevyhnutne povedie k zníženiu nájomného a 1 nám2kladov บน. เมตร เพื่อ platí najmä vtedy, ak pomer ponuky a dopytu po nehnuteľnostiach dosiahol rovnováhu alebo ponuka prevyšuje dopyt. Táto rovnováha predpokladá dizajn a konštrukciu ผลิตภัณฑ์ vyššej kvality a tvrdšiu konkurenciu medzi developermi a realitnými konzultantmi zapojenými do projektového marketingu.

พรีเมี่ยม za nízku likviditu

Predpokladá sa, že toto riziko ( หลี่) มากกว่า Za expozičnú dobu predmetu hodnotenia ( นู๋o) obdobie 6 mesiacov, ako aj na základe doby expozície prijateľnej pre nehnuteľnosť ( นู๋normy) za 12 mesiacov môžeme predpokladať celkovú prémiu za riziko nízkej likvidity v oceňovanej nehnuteľnosti ako súčin skutočnej bezrizikovej sadzby ( RF) a vzťah, ktorý zohľadňuje pokles likvidity oceňovaného predmetu

ล=RF* นู๋o/ นู๋normy

การประเมินการลงทุนmanažment

Cena za spravu Investicii ( เอ็ม) je daná rizikovosťou a náročnosťou investovania do konkrétneho typu nehnuteľnosti. Príjem, ktorý นักลงทุน plánuje získať z investícií, je z veľkej časti garantovaný kompetentnou správou nehnuteľnosti. Riziko správy nehnuteľností je jedinečné, keďže pri alternatívnych ลงทุน na finančnom trhu je riziko správy minimálne. Hodnota prémie za riziko investovania do nehnuteľností sa tradične berie sadzbou nepresahujúcou 5%. V rámci tejto správy je hodnota rizikovej prémie braná na úrovni 3%.

แท็บ 16 - Výpočet diskontných a kapitalizačných sadzieb pomocou kumulatívnej konštrukčnej เมโทดี้

Stanovenie diskontnej sadzby

ดรูห์ อะ นาซอฟ ริซิกา

Systematicke ริซิโกะ

Zhorsenie celkovej ekonomickej situácie

ไดนามิกกี้

เศรษฐกิจอินเทรนด์ vývoja v ภูมิภาค

ไดนามิกกี้

Zmeny federálnych alebo miestnych zakonov

ไดนามิกกี้

Nesystematicke ริซิโกะ

นักบวช Nadbytočny

staticke

Zrychlené opotrebovanie budovy

staticke

Neprijímanie leasingovych splátok

ไดนามิกกี้

Nedostatočne efektívne riadenie โปรเจ็กทอฟ

ไดนามิกกี้

Zhorsenie dopravnej dostupnosti objektu

ไดนามิกกี้

Zhorsenie komerčneho potencialu ภูมิภาค

ไดนามิกกี้

Ťažkosti pri zabezpečovaní inžinierskej infraštruktúry

ไดนามิกกี้

Pocet pozorovani

Váženy sucet

หลายปัจจัย

Korekcia rizika ลงทุน ทำ nehluteľností,%

Riziková prirážka za investíciu do predmetu posudzovania

Výpočet prémie za nízku likviditu

expozičny ปกติ čas objektu

bezriziková sadzba (นูโลวี คูโปโนวี výnos)

http://www. ซีบีอาร์ ru / hd_base / GKOOFZ_MR. งูเห่า

นิซกา อูปราวา ลิควิวิตี

BS - bezriziková sadzba

R - Investicna riziková premia

L - อูปราวา o nízku likviditu

เอ็ม

ดิสคอนท์นา ซัดซบา

Výpočet miery kapitalizácie pomocou metódy Inwood

Priestory predajne. Celková plocha je 1247.3 ตร.ม. ม. Poschodia: Suteren + prve poschodie. ที่อยู่: Kirov, Oktyabrsky Ave., 118, pom. 1001 CAD ค. 43:40:U0396:012:3961/09:1001/A

นาซอฟ

วิซนาม

ดิสคอนท์นา ซัดซบา

อีกครั้ง

Rok varioby

ชีวิตเศรษฐกิจ

Datum hodnotenia

Stavebny vek

Zostávajúca životnosť ku dňu hodnotenia

Zostávajúca životnosť กับ konci prognozovaného obdobia

น

เมืองหลวง Miera navratnosti

ผม

นวรัตโนส (SFF)

SFF

Kapitalizačny pomer

R0

Stanovenie konečnej hodnoty miery návratnej kapitalizácie.

Miera návratnosti kapitalizácie stanovená metódou trhovej extrakcie bola 11.91% และ 22.22%; určená kumulatívnou stavebnou metódou - 19.85%. Významný rozdiel วีsadzbáchurčenýchrôznymimetódami je spôsobenýskutočnosťou, že Metoda kumulatívnehovykresľovania je založená na odbornýchposúdeniachrizíkrizikovýchprémiách, zatiaľčo Metoda trhovej extrakcie SA opiera o skutočnétrhovéúdaje

การวิเคราะห์ Podrobná การวิเคราะห์แบบ Hodnotiteľa กับ tabuľke 18 ukázala, že hlavnou nevýhodou metódy kumulatívnej konštrukcie je predpoklad aditivity rizík, pričom všetky faktory sú กับ sebe odd záp. V tomto ohľade je Pravdepodobná skutočnosť dvojitého (alebo viacerých) účtovania jedného alebo druhého faktora, a teda umelé nadhodnotenie diskontnej sadzby a miery kapitalizácie. Okrem toho มีอยู่จริง možnosť, že niektorý z rizikových faktorov nie je v tabuľke 18 zohľadnený, pretože neexistuje štandardný súbor rizík, ktoré โดย boli spoločné pre všyetky.

S prihliadnutím na vyššie uvedené sa odhadca v tejto správe rozhodol použiť กับ ďalších výpočtoch mieru návratnosti kapitalizácie stanovenú metódou trhovej extrakcie akoi ikoi

11.4.3 Výpočet trhovej hodnoty predmetu posudzovania

Vo štvrtej เวที trhová hodnota predmetu ocenenia sa určí kapitalizáciou čistého zisku z predmetu

แท็บ 17 - Výpočet hodnoty oceňovaného predmetu výnosovým prístupom metódou priamej kapitalizácie

Priestory predajne. Celková plocha je 1247.3 ตร.ม. ม. Poschodia: Suteren + prve poschodie. ที่อยู่: Kirov, Oktyabrsky Ave., 118, pom. 1001 CAD ค. 43:40:U0396:012:3961/09:1001/A
โบสถ์ Suterenne o celkovej výmere 473.3 m2 เมตร
	นาซอฟ	Platba	เวโกสť	เจดนอตกี้
	Celkova plocha objektu	Vysvetlenie Udajov
		พอซรี ตาบักกู. šestnásť		RUB / เดือน
	Pocet dni v โรคุ
	Vyťaženosť
	Skutočny hruby príjem
		แทน นาคเลดี้			RUB / m2 m za rok
	Priemerna hodnota pre podobne objekty		RUB / m2 m za rok
แดน ซี เนห์นูเตľนอสติ			RUB / m2 m za rok
		RUB / m2 m za rok
		RUB / ročne
	ชีสตี้ prevádzkovy príjem
	Miera ตัวพิมพ์ใหญ่	แท็บ โอมนัสť
		položka 11 / položka 12	7 145 000	rubev

Priestory กับ 1. poschodí o celkovej výmere 774 m2. เมตร
	นาซอฟ	Platba	เวโกสť	เจดนอตกี้
	Celkova plocha objektu	Vysvetlenie Udajov
	Cena prenájmu za nehnuteľnosť, ktorá sa oceňuje	พอซรี ตาบักกู. šestnásť		RUB / เดือน
	Ročný potenciálny príjem z prenájmu oceňovanej nehnuteľnosti
	Pocet dni v โรคุ
	Počet dní, počas ktorých je objekt นูเตนิ vyprázdniť
	Vyťaženosť
	Skutočny hruby príjem
	Ročné náklady นา udržbu	แทน นาคเลดี้	Priemerna hodnota pre podobne objekty		RUB / m2 m za rok
ปรีนาจอม โพดี้	Priemerna hodnota pre podobne objekty		RUB / m2 m za rok
แดน ซี เนห์นูเตľนอสติ	2.2%		RUB / m2 m za rok
Celkové náklady บน 1 m2 เมตร พระสงฆ์		RUB / m2 m za rok
Celkové náklady na celý บาทหลวง		RUB / ročne
	ชีสตี้ prevádzkovy príjem
	Miera ตัวพิมพ์ใหญ่	แท็บ โอมนัสť
	Trhová hodnota oceňovanej nehnuteľnosti vypočítaná príjmovou metódou vrátane DPH (zaokrúhlená).	položka 11 / položka 12	29 349 000	rubev

12. DOHODA เกี่ยวกับ VÝSLEDKOCH HODNOTENIA

Táto časť znaleckého posudku zhromažďuje všetky údaje získané pri oceňovaní a tvorí konečný záver o trhovej hodnote oceňovanej nehnuteľnosti. Účelom prinášania výsledkov všetkých použitých prístupov je určiť výhody a nevýhody každého z nich, a tým vypracovať jednotný odhad nákladov.

Kapitalizačny pomerพารามิเตอร์ je, ktorý premieňa čistý príjem na hodnotu majetku. V tomto prípade sa berie do úvahy tak samotný čistý zisk získaný z ก่อนหน้า hodnoteného objektu, ako aj úhrada fixného kapitálu vynaloženého na obstaranie objektu. Kapitalizačný pomer, ktorý zohľadňuje tieto dve zložky, sa nazyva celkový ปอมเมอร์ kapitalizácie alebo miera kapitalizácie čistého príjmu.Čistý príjem použitý ที่ kapitalizáciu sa v tomto prípade zisťuje za určité obdobie, spravidla na rok. Všeobecná kapitalizácia (alebo miera plnej kapitalizácie) teda vyjadruje vzťah medzi ročnou hodnotou čistého príjmu získaného ako výsledok ก่อนหน้า zariadenia a ujeho tr.

Výber kapitalizačného pomeru je jedným z kľúčových bodov hodnotenia. V tomto prehľade sa kapitalizačný pomer vypočítava pomocou kumulatívnej konštrukčnej เมโทดี้. Podľa tejto metódy sa za základ berie bezriziková miera výnosu, ku ktorej sa pripočítava prirážka za riziko investovania v posudzovanom sektore trhu a miera návratnosti ลงทุนลู

V podmienkach ruského trhu sa zvyčajne prezentuje vo รูปแบบ:

i = i o + i c + i l + i v + n ถึง

kde
ฉัน o - bezriziková úroková sadzba,%;
ฉัน c - všeobecné trhové riziko,%;
ฉัน - prémia za nízku likviditu,%;
ฉันใน - prémia za kvalitu hospodárenia,%;
น อาซ - miera návratnosti kapitálu,%.

Keďže táto správa hodnotí jednu nehnuteľnosť - budovu spolu s pozemkom, výpočet kapitalizačného pomeru budov je podobný ako výpočet diskontnej sadzby pre pozemky.

Ako nominálna bezriziková sadzba bola zvolená vážená priemerná úroková sadzba federálnych úverových dlhopisov (OFZ) na základe výsledkov obchodovania ku dňu ocenenia (so splatnodnos) Tento ukazovateľ ku dňu hodnotenia dosiahol 6.8% (ข้อมูลที่เป็นประโยชน์: Bulletin akciového trhu Bank of Russia).

รีเจียนัลเน่ ริซิโก 2547-2548 V dôsledku toho bude regionálne riziko pre región Pskov 6.8 * 1.24 - 6.8 = 2.8%

การประเมินการลงทุนmanažment- čím rizikovejšie a komplexnejšie ลงทุน, tým kompetentnejšie riadenie vyžadujú. Toto riziko, berúc do úvahy nedostatočné využitie a straty, sa môže pohybovať จาก 2 ทำ 5% Keďže čerpacie stanice vyžadujú špeciálne manažérske schopnosti, riziková hodnota sa berie na úroveň 2.5%.

Výpočet úpravy investičného rizika

สตูล 1

ดรูฮี อะ นาซอฟ ริซิกา		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Systematicke ริซิโกะ
Zhorsenie celkovej ekonomickej situácie	Dynamicky
Zvýšenie počtu súťažiacich objektov	Dynamicky
Zmeny federálnych alebo miestnych zakonov	Dynamicky
Nesystematicke ริซิโกะ
Prirodné a človekom spôsobené núdzové situácie	สถิตย์
Neprijimanie platieb	Dynamicky
Neefektivne riadenie	Dynamicky
โรงงานอาชญากรรม	Dynamicky
Financne ออดิชั่น	Dynamicky
Nesprávne plnenie zmluv . เนสปราฟเน plnenie zmluv	Dynamicky
Pocet pozorovani
Vážený ไพรเมอร์		5,9

นิซกา อุปราวา ลิขวิริตี je ถึง opravná položka k strate zisku počas doby expozície objektu.
Veľkosť นวนิยาย bola odborníkmi určená na úrovni 2%.

Stanovenie miery navratnosti kapitalu

Ako je uvedené vyššie, kapitalizačný pomer, R
Miera kapitálovej návratnosti odhadcu bola zvolená na základe účtovných údajov, z ktorých vyplýva, že priemerná doba použiteľnosti je 20 rokov, t. เจ นวรัตโนส กาปิตาลู บูเด 5%:

Tabucka výpočtu miery kapitalizácie

Táto kapitola sa bude zaoberať pojmom likvidita, jej vplyvom na cenu a ziskovosť finančného aktíva, a teda aj dôvodmiมีอยู่ javu, akým je prémia za likviditu.

Je zvykom alokovať likviditu trhu อะ ลิกวิดิตู ฟินันโควาเนีย. Prvý znamená možnosť jeho predaja bez dodatočných nákladov, druhý znamená možnosť získať prostriedky na financovanie (Brunnermeier and Pedersen, 2009). Zároveň, ak hovoríme o aktívach, autori majú vo väčšine prípadov na mysli likviditu trhu. นปริกลัด โฮล์มสตรอม อะ ทิโรล (1998) ซาร์ อะ ลีเบค (2002)

Vidíme, že autori používajú mierne odlišné คำนิยาม likvidity. Často je ถึง dané prístupom autora, výberom skúmaného trhu, dostupnými nástrojmi na meranie jeho parametrov a pod. Vo všeobecnosti môžeme povedať, že neexistuje jednoznačný pojem likvidity.

ความนิยม เป็นที่นิยม ในหมู่นักลงทุน, a teda aj cenu a ziskovosť aktív. Potreba brať do úvahy likviditu je spôsobená tým, že trh je nedokonalý นักลงทุน chcú čo najprimeranejšie posúdiť svoje riziká, vrátane rizika likvidity.

มีอยู่ niekoľko dôvodov, prečo likvidita všetkých aktív na trhu nie je absolútna. Prvým je, že agenti na trhu znášajú rôzne transakčné náklady spojené s nákupom a predajom aktív (dane, poplatky pre maklérov atď.). Okrem toho โดย sa tu mali brať do úvahy všetky budúce transakčné náklady. Druhým dôvodom je takzvané skladovacie riziko a špecifiká dopytu po aktíve, ktoré ho určujú. (Amihud et al., 2005).

Tomuto fenoménu sa približujú aj náklady na nájdenie kupca na OTC ทรู Tu je možnosť rýchleho predaja predajcovi, ktorý je však spojený ดังนั้น zľavou ako kompenzáciou za jeho riziká.

Okrem toho stojí za zváženie zlyhanie trhu, ako sú asymetrické alebo neúplné ข้อมูล V takýchto podmienkach vždy na trhu zvíťazí ตัวแทนข้อมูล, ktorý na základe dostupných údajov dokáže nanajvýš adekvátne posúdiť všetky riziká transakcie s akcie s. ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ môžu byť údaje o akýchkoľvek základných ukazovateľoch ovplyvňujúcich cenu a poznatky o toku príkazov na nákup alebo predaj.

Taktiež, keďže likvidita na trhu nie je konštantná hodnota, je potrebné pri hodnotení rizika a tým aj požadovaného výnosu brať do úvahy samotný fakt jej ความผันผวน.

Na základe vyššie uvedených skutočností, ktoré určujú mieru likvidity, výskumníci identifikujú niekoľko parametrov likvidného trhu. Prvou z týchto charakteristík je tesnosť trhu, čo znamená nízke transakčné náklady, ako je rozdiel medzi nákupnými และ predajnými cenami. Rýchlosť vybavenia a vybavenia objednávky je okamžitá. Tiež zdôrazňujú hĺbku trhu, ktorá je daná prítomnosťou veľkého počtu objednávok, ktorých cena môže byť nižšia alebo vyšia ako prevládajúca na trhu. Vedci okrem týchto ukazovateľov merajú aj šírku trhu, čo znamená, že veľké množstvo objednávok s výrazným objemom výrazne neovplyvňuje cenu. Likvidný trh musí โดยť flexibilný a schopný korigovať ceny takým spôsobom, aby viedli k fundamentálnym hodnotám (Sarr and Lybek, 2002).

Alokácia ukazovateľov likvidného trhu je takzvaný mikroštrukturálny prístup, na základe ktorého mnohí autori vo svojich štúdiách volia metódy merania likvidity. Takže v štúdii Sarra a Lybeka (2002) ที่ rozlišujú 4 skupiny metód, z ktorých každá zodpovedá inému meraniu likvidity. Keďže กับ rámci tejto štúdie je dôležitá ทวารหนัก náhradnej likvidity a získané výsledky budú použité neskôr, podrobnejšie sa nimi budeme zaoberať nižšie.

• 1. Meranie prostredníctvom transakčných nákladov:
• 1.1. Rozpätie medzi nákupnou a predajnou cenou aktiva. Je ถึง jedno z najpopulárnejších opatrení likvidity. ตัวระบุ Tento sa používa už dlho. Napríklad กับ jednej zo svojich prvých štúdií boli Amihud et al., použité na meranie likvidity ที่ jej vplyvu na cenu. (1986). Tento ukazovateľ podľa mnohých výskumníkov zahŕňa náklady na informácie, náklady na spracovanie transakcií, náklady na skladovanie zásob ที่ď. Toto rozpätie možno vypočítať aj ako relatívnu mieru na základe najvyššej nákupnej ceny a najnižšej predajnej ceny. Tiež sa niekedy takzvaný realizovaný แพร่กระจาย vypočítava pomocou vážených cien transakcií, ktoré sa uskutočnili.

Napríklad štúdia Dick-Nielsen และคณะ (2012) použili na účtovanie nákladov dve เมียรี่. Rolla (1984), podľa ktorých je cena dlhopisu vždy medzi nákupnou a predajnou cenou. ว dôsledku toho väčšie rozpätia vedú k vyššej negatívnej kovariancii medzi výnosmi. ถึง vám umožňuje vypočítať mieru likvidity spôsobom uvedeným vo vzorci (1).

kde: - maximálna cena v transakcii;

มินิมอลน่า ซีน่า กับ ทรานซักซี

Pod pojmom transakcie tu autori myslia nasledovné: počas obchodovania s tým istým dlhopisom môže dôjsť k viacerým transakciám približne rovnakého objemu, ku ktoriakújém dochám มากกว่า Autori považujú takéto transakcie za jednu transakciu, ก่อน ktorú sú vypočítané alternatívne náklady.

• 2. Opatrenia založene na objemoch obchodov:
• 2.1. โอบราโทวี่ ปอมเมอร์ Tento ukazovateľ sa vypočíta ako pomer celkového objemu obchodov กับ hodnotovom vyjadrení k celkovej hodnote aktív v obehu
• 2.2. Absolutna hodnota objemu obchodov
• 2.2.1. Môžu sa použiť aj metriky ako dni s nulovým objemom obchodovania pre dlhopis a dni s nulovým objemom obchodovania ก่อน všetky dlhopisy firmy ako celku. Zvyčajne sa uvádzajú ako percento počtu dní, počas ktorých sa dlhopis neobchodoval, k celkovému počtu obchodných dní v danom období (pozri napríklad Dick.Nielsen et al)
• 2.3. obchodovs มากมาย

Tieto ukazovatele sú užitočné na meranie likvidity na mimoburzových trhoch, kde nemusia โดยť dstupné ข้อมูล o kotáciách a cenách ก่อน konkrétne transakcie.

• 2.4. Ukazovateľ ความชอบ Hui-Heubel. Vypočítava sa ako podiel rozdielu medzi maximálnou a minimálnou cenou aktíva za 5 วัน k pomeru likvidity vypočítanému pomocou päťdňových údajov. Výskumníci však poznamenávajú, že päťdňové obdobie je príliš dlhé na to, aby zachytilo viditeľné zmeny cien v dôsledku zmien v objeme obchodov. Z tohto dôvodu tento koeficient používajú Gabrielsen และคณะ (2012).
• 2.5. Pomer ziskovosti k objemu obchodov (ดัชนี nelikvidity) Tento ukazovateľ použil v štúdii Amihud (2002). Vyzera ถึง takto:

kde: - ziskovosť za dané obdobie;

ออบเจม ออบโชดอฟ za dané obdobie;

Počet výnosov (obchodov) จาก dané obdobie.

Jeho hlavnou výhodou je podľa autora to, že ide o pomerne presný nástroj na meranie likvidity a zároveň sú k dispozícii všetky potrebné dáta pre mnohé nánanstroje (v porov)

Vyššie uvedené ukazovatele ukazujú mieru hĺbky a šírky trhu, čo vám umožňuje posúdiť, ทำ akej miery je likvidný. Vo všeobecnosti však každá z nich nie je bez nevýhod, pretože cena a objem obchodovania nie sú úmerné. ถึง znižuje možnosť získať spoľahlivý odhad likvidity.

Niektorí autori กับ tejto súvislosti používajú pri hodnotení poistného viacero ukazovateľov likvidity naraz alebo upravujúมีอยู่ujúce. Vo vyššie uvedenej štúdii Dick-Nielsen และคณะ (2012) použili meranie, ktoré zahŕňa ukazovatele likvidity ako Amihud (2002), IRC a ich štandardné odchýlky. Keďže majú rôzne rozmery, pred vážením ich autori menia takto:

kde: je hodnota miery likvidity i-tého dlhopisu za obdobie t (j je ดัชนี miery; j =);

Priemerná hodnota miery likvidity;

สเมโรดัจนา odchylka miery likvidity.

• 3. Opatrenia na zaklade rovnovážnej ceny
• 3.1. Pomer effectivnosti ทรู. Umožňuje posúdiť, či sú cenové výkyvy pod vplyvom nových ข้อมูลข่าวสาร trvalé alebo dočasné. Odborníci sa domnievajú, že na likvidnom trhu sa akékoľvek zmeny cien predĺžia a krátkodobé výkyvy prakticky neexistujú. Vypočíta sa ako pomer logaritmu rozptylu dlhodobého výnosu k súčinu počtu krátkych období logaritmom rozptylu krátkodobého výnosu. เข้าสู่ระบบ

Na trhu s vysokou úrovňou likvidity โดย sa teda tento ukazovateľ mal blížiť k jednej Nevýhodou tohto ukazovateľa je predpoklad neustálych zmien cien na trhu. เนเวียโฮดู Z tohto dôvodu กับ prípade diskrétnych náhlych zmien nebudú hodnoty tohto ukazovateľa (dokonca aj blízko jednej) odrážať stupeň likvidity.

• 3.2. Konštrukcia vektorovej autoregresie. Výskumníci sa domnievajú, že na trhoch s vysokou likviditou je oneskorenie úpravy cien relatívne malé (ซาร์และลิเบก, 2002).
• 4. Posúdenie vplyvu trhu na cenu. Tu sa zohľadňuje vplyv na zmenu ceny a rentability actíva nielen likvidita, ale napríklad aj trhová ziskovosť. แชร์

Podrobnejší popis ukazovateľov likvidity nájdete กับ štúdii Gabrielsena a kol. (2012). Všetky vyššie uvedené proxy กับ tej či onej miere používajú pri testovaní prítomnosti významného vplyvu likvidity na cenu a ziskovosť aktíva.

Dopad je spôsobený tým, že investori pri hodnotení aktív berú do úvahy takzvané riziko likvidity, ktoré má teda svoju cenu. Ide v substate หรือ premiu za likviditu. Treba poznamenať, že v literatúre neexistuje jasná a jednoznačná definícia, ako aj pre samotnú likviditu. Vo všeobecnosti sú všetky กำหนด používané výskumníkmi relatívne. Napríklad Pereira a Zhang (2004) คำนิยาม prémiu za likviditu ako dodatočný výnos, ktorý musí priniesť nelikvidné aktívum, aby investor

Všimnite si tiež, že tu môžu nastať ťažkosti, keďže literatúra používa aj pojmy ako diskont alebo prémia za nelikviditu. Pri bližšom skúmaní však tieto pojmy zvažujú rovnaký jav z rôznych uhlov pohľadu. อามิฮูด (2002)

V rámci tejto štúdie zadefinujeme, že prémia za likviditu sa bude nazývať dodatočná ziskovosť, ktorú je นักลงทุน pripravený zanedbať pri nadobudšnutí likvidného z aktín Ak sú teda všetky ostatné veci rovnaké, požadovaná ziskovosť likvidného aktíva โดย mala โดยť nižšia, respektíve cena vyššia ako cena nelikvidného aktíva.

Takéto predpoklady o pomere likvidity, ceny a ziskovosti pomáhajú riešiť také problémy v oblasti financií, ako je "hádanka s akciovou prémiou", "hádanka bezrizôjôvítívítívítívítmívít 2005ymívítm.

บน základe vyššie uvedeného možno konštatovať, že likvidita aktíva je zložitý pojem. Preto sa na jej meranie spravidla používa niekoľko prístupov, จาก ktorých často závisia vyvodené závery. V takejto situácii je na odhad ceny likvidity potrebné aplikovať metódy, ktoré zodpovedajú zvolenej metodike merania.

Vo všeobecnosti je zohľadnenie likvidity aktíva pri investovaní jedným z dôležitých faktorov, ktorého vplyv na cenu a výnosnosť aktíva potvrdili rôzne štúdie. Niektoré z nich budú podrobnejšie ดิสก์utované nižšie.

Korekcia nelikvidity je kompenzácia dlhej expozície pri predaji položky. Podľa analytikov je expozičný čas pre kancelárske budovy 2-3 เมเซียซ. V rámci tejto správy je maximálna doba expozície 3 mesiace.

Úprava o nízku likviditu sa vypočítala pomocou tohto vzorca:

พลิค =, kde:

ฉัน bez rizika - bezriziková sadzba;

เซนต์ EXP - expozičný cas predmet hodnotenia, mesiace.

Výsledkom výpočtov bola úprava proti likvidite vo výške 1.46%.

Dodatok o správe investícií predstavuje správu "investičného portfólia" a v závislosti od subjektu, do ktorého sa investuje, predstavuje 1 – 3%. Hodnoteným objektom sú kancelárske nehnuteľnosti, ktorých správa sa vyznačuje nízkou úrovňou zložitosti správy. Pre účely tejto správy odhadcovia považujú za primerané použiť priemernú hodnotu 2%.

Výpočet diskontnej sadzby určenej súčtovou metódou je uvedený กับ nasledujúcej tabuľke:

ตะบูค 28

Výpočet miery návratnosti kapitalu

Návratnosť kapitálu je hodnota rovnajúca sa jednej vydelená počtom rokov potrebných na návratnosť investovaného kapitálu na základe časového ช่วงเวลา, počás ktorévatího ลงทุน .

Existujú tri spôsoby, ako získať späť การลงทุน:

Priamy kapitálový výnos (prstencová metóda);

Návratnosť kapitálu z fondu kompenzácií a miera návratnosti การลงทุน (Inwoodova metóda);

Návratnosť kapitálu na základe kompenzačného fondu a bezrizikovej úrokovej sadzby (Hoscaldova metóda).

V rámci tejto správy bola miera návratnosti kapitálu vypočítaná prstencovou metódou. Táto metóda je vhodná, ak sa očakáva, že istina bude vymožená v rovnakých splátkach. Ročná návratnosť kapitálu sa vypočíta tak, že je ถึง prevratena doba životnosti majetku.

Keďže priemerná životnosť budov porovnateľných s hodnotenou nehnuteľnosťou je 120 rokov, pri zohľadnení generálnej opravy (kompletnej obnovy) vykonanej กับ roku 1996, žťníní generálnej opravy (kompletnej obnovy) vykonanej v roku 1996, žťníní generálnej opravy (kompletnej obnovy) , เพื่อน:

/ 109 x 100 = 0.9%

ก่อน výpočty berieme hodnotu rovnajúcu sa 0.9%.

Podľa predpovedí วิเคราะห์ trhu s nehnuteľnosťami budú v najbližších rokoch rásť nájomné za kancelárske Približne rovnakým tempom. Vzhľadom na vyššie uvedené, odhadcovia usúdili hodnotu miery rastu peňažných ถึง 4%

Ďalšie články o ekonomike

Výpočet เทคนิค ko-ekonomických ukazovateľov priemyselného podniku za r
Ekonomika je náuka o ľudskom správaní กับ กระบวนการ výroby, การกระจาย, výmeny a spotreby วัสดุ statkov a služieb v rozsahu obmedzených zdrojov. Ale ak vezmeme do uvahy...

อินเทรนด์ a formovanie znalostnej ekonomiky
Od konca 90. rokov minulého storočia sa v západnej a domácej vede rozšíril pojem "znalostná ekonomika" alebo "znalostná ekonomika" (v priamom preklade z ...

Zvyšovanie konkurencieschopnosti podnikov
ว súčasnosti dominujú trhové vzťahy กับ ktorejkoľvek krajine na svete. V súčasnostiมีอยู่จริง veľké množstvo fireiem, ktoré vyrábajú homogenne ผลิตภัณฑ์ Je medzi nimi tvrdá konkurencia. แล้วคุณล่ะ...

Úprava o riziko investície do nehnuteľností teda predstavovala 4.5%. Prémia za nízku likviditu sa používa na zohľadnenie potenciálu investora realizovať vlastnícke práva na trhu, získať hotovosť, ako aj čas potrebný na to. มากกว่า Prémiou za nízku likviditu je อูปราวา o trvanie expozície pri predaji nehnuteľnosti

Táto premia sa vypočíta podľa vzorca:

kde: P - premia za nízku likviditu, b - bezriziková sadzba;

L-doba expozície (v mesiacoch), celkový počet mesiacov กับ roku

คู dňu hodnotenia sa úprava o nízku likviditu predpokladá vo výške 3.62%, čo zodpovedá šiestim mesiacom expozície objektu. นิทรรศการ Doba expozície predmetu posudzovania na trhu sa počíta sadzbou určenou pre typickú úroveň riadenia na danom trhu, t.j. ako základ sa berie trhový ukazovateľ. ถึง je však možné len vtedy, ak existuje významná informačná základňa pre porovnateľné objekty. นาurčenie Doby expozície analyzujeme วี prvom Rade spätnéaktuálneinformácie o oceňovanom objekte, ako aj rozhovory เพื่อzákazníkomนาzáklade rozhovorov s profesionálnymiúčastníkmirealitného trhu นาzáklade toho prichádzame k záveru, že doba vystavenia oceňovaného predmetu na trhu je najviac sest mesiacov Prémia za správu investícií sa používa na zohľadnenie potreby kompetentnej správy การลงทุน zo strany investora. Čím sú การลงทุน rizikovejšie a komplexnejšie, tým kompetentnejšie riadenie vyžadujú. Západná teória oceňovania identifikuje zoznam kľúčových faktorov vrátane rizikového faktora – kľúčovej postavy vo vodcovstve a kvalite vodcovstva.

ซู = Sdu * d / (1-d), (18)

kde: Sdu = Sdb + Sv + Sl je bezriziková miera návratnosti upravená o riziko vlastníctva a riziko nízkej likvidity; d - trhová zľava z ceny objektu z dôvodu strati príjmu pri výskyte rizík (t.j. zlá kvalita riadenia).

Trhová zľava za vzorku sa pohybuje จาก 10% ถึง 25% เทียบกับ závislosti od podmienok na trhu

ตะบูกกะ 3.8

Prémia za správu การลงทุน bola odhadcom akceptovaná vo výške 1.7%. 3.9.

ทาบัคก้า 3.9 -Výpočet capitalizácie.

ก่อนหน้า
ปฏิบัติการ plánovanie výroby (OPP) je konečnou fázou vnútropodnikového plánovania. Jeho zvláštnosťou je, že vývoj plánovaných cieľov výrobnou jednotkou je spojený s องค์กร ich การดำเนินการ. Hlavnou úlohou OPP je organizovať koordinovanú prácu všetkých divízií podniku s cieľom zabezpečiť jednotné, rytmické uvoľňovanie produktov v stanovenom objeme a sortimente s v plnímímím