Výpočet prémie za nízku likviditu. Prémia za nízku likviditu

Pri predikcii celkovej straty hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti na konci doby vlastníctva ( FV = 0, a preto ê = -1 ) návratnosť počiatočného kapitálu musí byť zabezpečená reinvestovaním časti pravidelného príjmu a počiatočné vyjadrenie bude:

Ուրչենի միերի նավրատնոստի ( SFF), մի následne miery kapitalizácie ( R0) závisí od podmienok pre vznik fondu na kompenzáciu straty hodnoty.

Pri výpočte miery kapitalizácie upravenej o zmeny hodnoty aktíva existujú tri hlavné metódy na určenie miery návratnosti:

1. Ինվուդովայի մեթոդ.

2. Հոսկոլդովայի մեթոդ.

3. Կրուժկովայի մեթոդ.

Ինվուդովայի մեթոդ.

V podmienkach konštantného a stabilného peňažného toku v čase sa kompenzačný fond tvorí s úrokovou sadzbou rovnajúcou sa miere návratnosti ( i = Re), տ.ջ.

Uplatňuje sa v prípadoch, keď sa podľa znaleckého posudku odhadcu predpokladá trvalý príjem po zostávajúcu dobu vlastníctva predmetu ocenenia.

Հոսկոլդովայի մեթոդ.

Anuitný spôsob návratnosti investície.

Miera návratnosti generovaná nehnuteľnosťou je vysoká a ťažko dosiahnuteľná, ak sa reinvestuje. Na zabezpečenie návratnosti prostriedkov investovaných do nehnuteľností si investor vytvorí kompenzačný fond s minimálnou (bezrizikovou) sadzbou.

kde: Ռֆ – bezriziková miera (miera bezrizikového financovania) - miera návratnosti bezrizikových investícií:

Uplatňujú sa v prípadoch, keď je podľa odhadcu poberanie trvalého príjmu spojené so zvýšeným rizikom poklesu alebo ukončenia projektovaného peňažného toku.

Ռինգովայի մեթոդ.

Lineárna metóda návratnosti kapitálu (investície).

Táto metóda predpokladá návratnosť vlastného imania v rovnakých splátkach počas životnosti majetku. Miera návratnosti je v tomto prípade ročný podiel počiatočného kapitálu prideleného do fondu bezúročných náhrad. Tento podiel pri 100% návratnosti capitálu je 1 / n.

kde: n – doba odpisovania objektu (zostávajúca ekonomická životnosť) v rokoch.

Používa sa pri ohodnocovaní starıch alebo značne opotrebovanıch nehnuteľností, ktoré sa vyznačujú klesajúcim trendom príjmov (pokles nájomného, ​​《zvıšenie nákladov navaute) opravy a obánovost.

V tejto práci je ako metóda miery návratnosti použitá tvorba kompenzačného fondu s anuitným charakterom návratnosti kapitálu Inwoodovou metódou.

Odhadca predpovedá stabilný a stály príjem počas vlastníctva nehnuteľnosti, preto sa na polovicu roka vykonáva diskontovanie peňažných tokov:

Stanovenie diskontnej sadzby

Diskontná sadzba sa považuje za spodnú hranicu návratnosti investície, pri ktorej investor pripúšťa možnosť investovať svoje prostriedky do kúpy tejto nehnuteľnosti: Znamená to, že investor má iné investičné alternatívy, ktoré zahŕňajú aj príjem s rôznym stupňom rizika. Diskontná sadzba závisí od miery rizika kapitálovej investície. Riziko sa týka pravdepodobnosti straty hodnoty majetku napríklad v dôsledku úpadku podniku, nízkej likvidity nehnuteľností, ekonomických, sociálnych, politických a iných mimoriadnych udal. Čím vyššie riziko, tým vyššia diskontná sadzba. Je to preto, lebo investorova ochota riskovať je opodstatnená, keď očakáva zvýšenú návratnosť svojej investície.

Na určenie diskontnej sadzby používa táto sprava konštrukčnú metódu, ktorá je založená na predpoklade, že diskontná sadzba je len funkciou rizika a možno jukt. Hlavné typy rizik, ktoré su նախընտրական investície անել nehnuteľností najrelevantnejšie, su: riziko správy nehnuteľností, nízke riziko likvidity, riziko trhu ի nehnuteľnosťami, riziko kapitálového trhu, riziko inflácie, finančné riziko, environmentálne riziko, legislatívne riziko, plánovacie riziko, právne riziko, amortizačné riziko a daňové riziko. Vo všeobecnosti diskontná Sadzba ( Re) pri konštrukčnom spôsobe je súčet bezrizikovej (reálnej) sadzby (. Ռֆ), ռիզիկովա պրեմիա ( rՌ), prémia za nízku likviditu objektu ( Լ), prémia za správu investícií ( Մ):

Re = Ռֆ + rՌ+ L + M

V zahraničnej praxi sa úroková sadzba na dlhodobé štátne dlhopisy používa ako bezriziková sadzba. Napríklad v Spojených štátoch je 30-ročný federálny vládny dlhopis meradlom pre bezrizikové investície. V ruskej oceňovacej praxi sa ako bezriziková sadzba spravidla používa miera návratnosti štátnych dlhopisov a vkladová sadzba v rubľoch.

Na účely tohto hodnotenia sa za bezrizikovú sadzbu považuje hodnota dlhodobej sadzby trhu GKO-OFZ ku dňu ocenenia v nominálnych rubľoch:

Հետազոտել պրեմիա

Պրեմիա զետեղված ռիզիկո ( rp) sa zisťuje znaleckou metódou. Nižšie sú uvedené hlavné typy systematických a nesystematických rizík, ktoré môžu ovplyvniť vývoj situácie na trhu kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností: Pravdepodobnosť rizika sa posudzuje na desaťbodovej stupnici. Čím vyššia je hodnota rizika v tabuľke, tým je pravdepodobnejšie riziko jeho vzniku pre hodnotený objekt.

Systematické riziká zahŕňajú:

Zhoršenie celkovej ekonomickej situácie

Toto riziko zohľadňuje možný nárast inflácie, ktorý nie je porovnateľný s možným zvýšením nájomného predpokladaného na prognózované obdobie. Pokles nájomného môže byť spôsobený aj poklesom podnikateľskej activity v krajine ako celku, zmenou štruktúry dopytu po prenájme a kúpe nehnuteľností:

Zmeny federálnych alebo miestnych zákonov

Tento typ rizika je primárne spojený s pozemkovými vzťahmi, to znamená so vznikom ťažkostí pri predĺžení nájomnej zmluvy na pozemok, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Toto riziko zahŕňa aj povinné náklady vlastníka na navrhovanú kúpu pozemku pod nehnuteľnosťou. Zmeny v օրենսդրական môžu súvisieť so zvýšením nájomného a platieb daní, zvýšením katastrálnej úrokovej sadzby pri kúpe pozemku, ako aj ďalšími aspektmi súvisiacimi so.

Գերժամանակակից ekonomického vývoja v regióne

Zmeny v miere rizika investovania finančného kapitálu na trhu nehnuteľností sú ovplyvnené trendmi ekonomického vývoja v regióne, odzrkadľujúcich všeobecné trendy ekonomiky krajiny: Տնտեսական տարածաշրջանում սա վաշակ ռոզվիյա օվեյա pomalším tempom ako ekonomika krajiny ako celku. Toto riziko má obzvlášť veľký vplyv na rozhodovanie o investovaní v depresívnych a dotovaných regiónoch, do ktorých región Kirov patrí.

Nesystematické riziká sú najčastejšie spojené so samotnými objektmi a možno ich upraviť:

Zrýchlené opotrebovanie budovy

Toto riziko zohľadňuje všetky druhy znehodnocovania budov, vrátane fyzického, funkčného a vonkajšieho: Zároveň pri nehnuteľnostiach s rôznym funkčným účelom je efekt každého druhu opotrebovania odlišný. Náklady na priemyselnú budovu sú teda primárne ovplyvnené fyzickým opotrebovaním, pretože budovy na tento účel majú vysoké zaťaženie podláh, zvýšené vibrácie úveddú potre. Pri kancelárskych a komerčných budovách má mimoriadny význam funkčné opotrebovanie, a to.

Neprijímanie leasingových splátok

Toto riziko zohľadňuje pravdepodobnosť neprijatia splátok nájomného ZO strany prenajímateľa v prípade finančných ťažkostí nájomcu, նախապես ktoré nemôže úplne alebo čiastočne platiť nájomné, náklady ԱԺ prevádzku մի ENERGIE, alebo ak má nájomca neférový prístup k JeJ povinnostiam platiť nájomné v súlade ի nájomnou zmluvou: ...

Nedostatočne efektívne riadenie projectov

V rámci profesionalálneho systému správy nehnuteľností sú diferencované funkcie Vlastníka a Správcu. Vlastník si ponechava funkcie stratejikého rozhodovania a funkcie kontroly kvality riadenia. Funkcie operatívnej správy nehnuteľností delegujú špecializované správcovské spoločnosti. Za predpokladu, že na realitnom trhu je previs ponuky nad dopytom, nastáva oveľa vážnejší prístup k problematike správy nehnuteľností:

Nadbytočný քահանա

Toto riziko je spojené s prítomnosťou veľkého množstva podobných nehnuteľností na trhu, ktoré nie je možné prenajať z dôvodu nadmerného dopytu. Toto riziko odráža aj prítomnosť prebytočného priestoru na samotnom objekte, čo sťažuje súčasné 100% prenajatie všetkých jeho plôch: Tieto faktory nemôžu ovplyvniť ziskovosť oceňovaného օբյեկտ.

Zhoršenie dopravnej dostupnosti objektu

Tento typ rizika udáva, ako je objekt hodnotenia zabezpečený dopravnou infraštruktúrou a či je pravdepodobné, že v budúcnosti nastane situácia, keď sa dopravná dostupnosť zabezpečený.

Ťažkosti pri zabezpečovaní inžinierskej infraštruktúry

Pri posudzovaní potenciálu objektu a rizikovosti investovania peňazí do neho je potrebné zvážiť možnosť jeho zabezpečenia všetkými druhmi inžinierskych komunikáciiny vrátane vodrenovodu. Čím vyššie je riziko ak nedostanete žiadne zlepšenie, tým vyššie sa posudzuje riziko investície do predmetu posudzovania.

Zhoršenie komerčného potenciálu regiónu

Toto riziko je spôsobené predovšetkým tým, že plánované zvýšenie ponuky na trhu s nehnuteľnosťami nevyhnutne povedie k zníženiu nájomného a nákladov na 1 m2: մ. To platí najmä vtedy, ak pomer ponuky a dopytu po nehnuteľnostiach dosiahol rovnováhu alebo ponuka prevyšuje dopyt: Tato rovnováha predpokladá dizajn a konštrukciu produktov vyššej kvality a tvrdšiu konkurenciu medzi developermi a realitnými konzultantmi zapojenými do projektového marketingu.

Prémia za nízku likviditu

Predpokladá sa, že toto riziko ( Լ) môže byť kritické, pretože v prípade potreby reštrukturalizácie alebo opustenia tohto objektu investor nebude môcť predať nehnuteľnosť vo vzťahu k inému obchodnému majetku financhlo a be. Էքսպոզիչնու դոբու պրեդմետու հոդնոտենիա ( Նo) obdobie 6 mesiacov, ako aj na základe doby expozície prijateľnej pre nehnuteľnosť ( Ննորմա) za 12 mesiacov môžeme predpokladať celkovú prémiu za riziko nízkej likvidity v oceňovanej nehnuteľnosti ako súčin skutočnej bezrizikovej sadzby ( Ռֆ) a vzťah, ktorý zohľadňuje pokles likvidity oceňovaného predmetu.

L =Ռֆ* Նo/ Ննորմա

Առաջադրանքների կառավարում

Կենդանիների ներդրում (Cena za správu investícií Մ) je daná rizikovosťou a náročnosťou investovania do konkrétneho typu nehnuteľnosti: Príjem, ktorý investor plánuje získať z investícií, je z veľkej časti garantovaný kompetentnou správou nehnuteľnosti: Riziko správy nehnuteľností je jedinečné, keďže pri alternatívnych investíciách na finančnom trhu je riziko správy minimálne. Hodnota prémie za riziko investovania do nehnuteľností sa tradične berie sadzbou nepresahujúcou 5%. V rámci tejto spravy je hodnota rizikovej prémie braná na úrovni 3%.

Ներդիր 16 - Výpočet diskontných a kapitalizačných sadzieb pomocou kumulatívnej konštrukčnej metódy.

Stanovenie diskontnej sadzby

Դրուհ ա նազով ռիզիկա

Համակարգային ռիզիկո

Zhoršenie celkovej ekonomickej situácie

դինամիկ

Գերժամանակակից ekonomického vývoja v regióne

դինամիկ

Zmeny federálnych alebo miestnych zákonov

դինամիկ

Nesystematické riziko

Nadbytočný քահանա

ստատիկ

Zrýchlené opotrebovanie budovy

ստատիկ

Neprijímanie leasingových splátok

դինամիկ

Nedostatočne efektívne riadenie projectov

դինամիկ

Zhoršenie dopravnej dostupnosti objektu

դինամիկ

Zhoršenie komerčného potenciálu regiónu

դինամիկ

Ťažkosti pri zabezpečovaní inžinierskej infraštruktúry

դինամիկ

Počet pozorovaní

Vážený súčet

Množstvo faktorov

Korekcia rizika investícií do nehnuteľností,%

Riziková prirážka za investíciu do predmetu posudzovania

Výpočet prémie za nízku likviditu

normálny expozičný čas objektu

bezriziková sadzba (nulový kupónový výnos)

http://www. cbr. ru / hd_base / GKOOFZ_MR: ասպ

nízka úprava likvidity

BS - bezriziková sadzba

R - investičná riziková prémia

L - úprava o nízku likviditu

M - ocenenie za investičný manažment

Diskontná Sadzba

Výpočet miery kapitalizácie pomocou metódy Inwood

Քահանայական predajne. Celková plocha je 1247.3 m2. m Poschodia: Suterén + prvé poschodie: Հասցե՝ Կիրով, Օկտյաբրսկի պող., 118, պոմ. 1001. Կադ. č. 43: 40: U0396: 012: 3961/09: 1001 / Ա

názov

Վիզնամ

Diskontná Sadzba

Re

Rok výroby

Տնտեսական տնտեսական

Հոդվածի ամսաթիվը

Stavebný vek

Zostávajúca životnosť ku dňu hodnotenia

Zostávajúca životnosť na konci prognozovaného obdobia

n

Miera návratnosti capitálu

ես

Návratnosť (SFF)

SFF

Կապիտալիզացիոն պոմեր

R0

Stanovenie konečnej hodnoty miery návratnej kapitalizácie.

Miera návratnosti kapitalizácie stanovená metódou trhovej extrakcie bola 11.91% a 22.22%; určená kumulatívnou stavebnou metódou - 19,85%: Významný rozdiel v sadzbách určených rôznymi metódami je spôsobený tréčnosťou, že metóda kumulatívneho vykresľovania je založená na odborných posúdeniach riati rizích a.

Podrobná analýza Hodnotiteľa v tabuľke 18 ukázala, že hlavnou nevýhodou metódy kumulatívnej konštrukcie je predpoklad aditivity rizík, pričom všetky faktory sú na sebe zápôsobaod návislé. V tomto ohľade je pravdepodobná skutočnosť dvojitého (alebo viacerých) účtovania jedného alebo druhého faktora, a teda umelé nadhodnotenie diskontnej sadzby a miery kapitalizácie. Okrem toho existuje možnosť, že niektorý z rizikových faktorov nie je v tabuľke 18 zohľadnený, pretože neexistuje štandardný súbor rizík, ktoré by boli spoločné pre všetky prípady.

S prihliadnutím na vyššie uvedené sa odhadca v tejto správe rozhodol použiť v ďalších výpočtoch mieru návratnosti kapitalizácie stanovenú metódou trhovej extrakcie ako najspoľkľpoľpoahlie

11.4.3.

Vo štvrtej etape trhová hodnota predmetu ocenenia sa určí kapitalizáciou čistého zisku z predmetu.

Ներդիր 17 - Výpočet hodnoty oceňovaného predmetu výnosovým prístupom metódou priamej kapitalizácie.

Քահանայական predajne. Celková plocha je 1247.3 m2. m Poschodia: Suterén + prvé poschodie: Հասցե՝ Կիրով, Օկտյաբրսկի պող., 118, պոմ. 1001. Կադ. č. 43: 40: U0396: 012: 3961/09: 1001 / Ա
Suterénne priestory մասին celkovej vymre 473.3 m2. մ.
	názov	Պլատբա	Veľkosť	Ջեդնոտկի
	Celková plocha օբյեկտ	Vysvetlenie údajov
		pozri tabuľku. šestnásť		RUB / mesiac
	Počet dní v roku
	Vyťaženosť
	Skutočný hrubý príjem
		Substitučné náklady			RUB / m2 m za rok
	Priemerná hodnota pre podobné objekty		RUB / m2 m za rok
Daň z nehnuteľnosti			RUB / m2 m za rok
		RUB / m2 m za rok
		RUB / ročne
	Čistý prevádzkový príjem
	Միերա կապիտալիզացիա	Ներդիր osemnásť
		položka 11 / položka 12	7 145 000	rubľov

Priestory na 1.poschodí o celkovej vymre 774 m2. մ.
	názov	Պլատբա	Veľkosť	Ջեդնոտկի
	Celková plocha օբյեկտ	Vysvetlenie údajov
	Cena prenájmu za nehnuteľnosť, ktorá sa oceňuje	pozri tabuľku. šestnásť		RUB / mesiac
	Ročný potenciálny príjem z prenájmu oceňovanej nehnuteľnosti
	Počet dní v roku
	Počet dní, počas ktorých je objekt nútený vyprázdniť
	Vyťaženosť
	Skutočný hrubý príjem
	Ročné náklady na údržbu	Substitučné náklady	Priemerná hodnota pre podobné objekty		RUB / m2 m za rok
Prenájom pôdy	Priemerná hodnota pre podobné objekty		RUB / m2 m za rok
Daň z nehnuteľnosti	2,2% z hodnoty získanej komparatívnym prístupom bez DPH		RUB / m2 m za rok
Celkové náklady 1 մ2. մ. քահանայություն		RUB / m2 m za rok
Celkové náklady na celý priestor		RUB / ročne
	Čistý prevádzkový príjem
	Միերա կապիտալիզացիա	Ներդիր osemnásť
	Trhová hodnota oceňovanej nehnuteľnosti vypočítaná príjmovou metódou vrátane DPH (zaokrúhlená):	položka 11 / položka 12	29 349 000	rubľov

12. DOHODA O VÝSLEDKOCH HODNOTENIA

Táto časť znaleckého posudku zhromažďuje všetky údaje získané pri oceňovaní a tvorí konečný záver o trhovej hodnote oceňovanej nehnuteľnosti. Účelom prinášania výsledkov všetkých použitých prístupov je určiť výhody a nevýhody každého z nich, a tým vypracovať jednotný odhad nákladov:

Կապիտալիզացիոն պոմեր je պարամետր, ktorý premieňa čistý príjem na hodnotu majetku. V tomto prípade sa berie do úvahy tak samotný čistý zisk ziskaný z prevádzky hodnoteného objektu, ako aj úhrada fixného kapitálu vynaloženého na obstaranie objektu. Kapitalizačný pomer, ktorý zohľadňuje tieto dve zložky, sa nazýva. celkový pomer kapitalizácie alebo miera kapitalizácie čistého príjmu.Čistý príjem použitý na kapitalizáciu sa v tomto prípade zisťuje za určité obdobie, spravidla na rok. Všeobecná kapitalizácia (alebo miera plnej kapitalizácie) teda vyjadruje vzťah mezi ročnou hodnotou čistého príjmu získaneho ako výsledok prevádzky zariadenia a jeou trhovou hodnot.

Výber kapitalizačného pomeru je jedným z kľúčových bodov hodnotenia. V tomto prehľade sa kapitalizačný pomer vypočítava pomocou kumulatívnej konštrukčnej metódy. Podľa tejto metódy sa za základ berie bezriziková miera výnosu, ku ktorej sa pripočítava prirážka za riziko investovania v posudzovanom sektore trhu a miera návratnosti investovaného kapitálu.

V podmienkach ruského trhu sa zvyčajne prezentuje vo form:

i = i o + i c + i l + i v + n դեպի

kde
i o - bezriziková úroková sadzba,%;
i с - všeobecné trhové riziko,%;
i l - prémia za nízku likviditu,%;
i in - prémia za kvalitu hospodárenia,%;
n až - miera návratnosti kapitálu,%.

Keďže táto sprava hodnotí jednu nehnuteľnosť - budovu spolu s pozemkom, výpočet kapitalizačného pomeru budov je podobný ako výpočet diskontnej sadzby pre pozemky:

Ako nominálna bezriziková sadzba bola zvolená vážená priemerná úroková sadzba federálnych úverových dlhopisov (OFZ) na základe výsledkov obchodovania ku dňu ocenenia (so nadnoskov) Tento ukazovateľ ku dňu hodnotenia dosiahol 6,8% (Zdroj informácií: Bulletin akciového trhu Ռուսաստանի Բանկի):

Տարածաշրջանային ռեզիկո. Určené podľa časopisu Expert na základe údajov o investičnom riziku v ruských regiónoch v rokoch 2004-2005 թթ. V dôsledku toho bude regionálne riziko pre región Pskov 6.8 * 1.24 - 6.8 = 2.8%:

Առաջադրանքների կառավարում- čím rizikovejšie a komplexnejšie investície, tým kompetentnejšie riadenie vyžadujú. Toto riziko, berúc do úvahy nedostatočné využitie a straty, sa môže pohybovať od 2-ից 5%: Keďže čerpacie stanice vyžadujú špeciálne manažérske schopnosti, riziková hodnota sa berie na úroveň 2.5%:

Výpočet úpravy investičného rizika

stôl 1

Druhy a názov rizika		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Համակարգային ռիզիկո
Zhoršenie celkovej ekonomickej situácie	Դինամիկ
Zvýšenie počtu súťažiacich objektov	Դինամիկ
Zmeny federálnych alebo miestnych zákonov	Դինամիկ
Nesystematické riziko
Prírodné a človekom spôsobené núdzové situácie	Ստատիկե
Neprijímanie platieb	Դինամիկ
Neefektívne riadenie	Դինամիկ
Kriminogénne գործարան	Դինամիկ
Ֆինանսական լսողական	Դինամիկ
Nesprávne plnenie zmlúv	Դինամիկ
Počet pozorovaní
Vážený priemer		5,9

Nízka úprava likvidity je to opravná položka k strate zisku počas doby expozície objektu.
Veľkosť novely bola odborníkmi určená na úrovni 2%.

Stanovenie miery návratnosti capitálu

Ako je uvedené vyššie, kapitalizačný pomer, R, zahŕňa mieru návratnosti kapitálu a mieru návratnosti, ktorá zohľadňuje návratnosť pôvodnej investície.
Miera kapitálovej návratnosti odhadcu bola zvolená na základe účtovných údajov, z ktorých vyplýva, že priemerná doba použiteľnosti je 20 rokov, t. ժ. návratnosť kapitálu bude 5%:

Tabuľka výpočtu miery kapitalizácie

Táto kapitola sa bude zaoberať pojmom likvidita, jej vplyvom na cenu a ziskovosť finančného aktíva, a teda aj dôvodmi existencie javu, akým je prémia za likviditu:

Je zvykom alokovať likviditu trhu a likviditu financovania. Prvý znamená možnosť jeho predaja bez dodatočných nákladov, druhý znamená možnosť získať prostriedky na financovanie (Brunnermeier, Pedersen, 2009): Zároveň, ak hovoríme o aktívach, autori majú vo väčšine prípadov na mysli likviditu trhu. Napríklad Holmström a Tirole (1998) tiež interpretujú likviditu aktíva ako sadzbu, za ktorú sa predá bez významnej straty hodnoty: A Sarr a Lybek (2002) poznamenávajú, že likvidné aktívum musí byť schopné predať veľké objemy bez ovplyvnenia ceny:

Vidíme, že autori používajú mierne odlišné definície likvidity. Často je to dané prístupom autora, výberom skúmaného trhu, dostupnými nástrojmi na meranie jeho parametrov a pod. Vo všeobecnosti môžeme povedať, že neexistuje jednoznačný pojem likvidity:

Štúdium likvidity trhov a jednotlivých aktív je dôležitou úlohou, pretože ovplyvňuje výber investorov, a teda aj cenu a ziskovosť aktív. Potreba brať do úvahy likviditu je spôsobená tým, že trh je nedokonalý a investori chcú čo najprimeranejšie posúdiť svoje riziká, vrátane rizika likvidity:

Existuje niekoľko dôvodov, prečo likvidita všetkých aktív na trhu nie je absolútna. Prvým je, že agenti na trhu znášajú rôzne transakčné náklady spojené s nákupom a predajom aktív (dane, poplatky pre maklérov atď.): Okrem toho by sa tu mali brať do úvahy všetky budúce transakčné náklady. Druhým dôvodom je takzvané skladovacie riziko a špecifiká dopytu po aktíve, ktoré ho určujú. Takže pri očakávaní priaznivých podmienok na predaj aktíva z portfólia pri absencii kupujúcich je potrebné kompenzovať riziko možnej zmeny ceny pridžbe aktíva (Amihud et al., 2005):

Tomuto fenoménu sa približujú aj náklady na nájdenie kupca na OTC trhu. Tu je možnosť rýchleho predaja predajcovi, ktorý je však spojený so zľavou ako kompenzáciou za jeho riziká.

Okrem toho stojí za zváženie zlyhanie trhu, ako sú asymetrické alebo neúplné informácie. V takýchto podmienkach vždy na trhu zvíťazí informovaný agent, ktorý na základe dostupných údajov dokáže nanajvýš adekvátne posúdiť všetky riziká transakcie s aktívom: Príkladom takýchto informácií môžu byť údaje o akýchkoľvek základných ukazovateľoch ovplyvňujúcich cenu a poznatky o toku príkazov na nákup alebo predaj.

Taktiež, keďže likvidita na trhu nie je konštantná hodnota, je potrebné pri hodnotení rizika a tým aj požadovaného výnosu brať do úvahy samotný fakt jej volatility (Amihud et al., ).

Na základe vyššie uvedených skutočností, ktoré určujú mieru likvidity, výskumníci identifikujú niekoľko parametrov likvidného trhu. Prvou z týchto charakteristík je tesnosť trhu, čo znamená nízke transakčné náklady, ako je rozdiel mezi nákupnými a predajnými cenami. Rýchlosť vybavenia a vybavenia objednávky je okamžitá. Tiež zdôrazňujú hĺbku trhu, ktorá je daná prítomnosťou veľkého počtu objednávok, ktorých cena môže byť nižšia alebo vyššia ako prevládajúca na trhu. Vedci okrem týchto ukazovateľov merajú aj šírku trhu, čo znamená, že veľké množstvo objednávok s výrazným objemom výrazne neovplyvňuje cenu. Likvidný trh musí byť flexibilný a schopný korigovať ceny takým spôsobom, aby viedli k fundamentálnym hodnotám (Sarr, Lybek, 2002):

Alokácia ukazovateľov likvidného trhu je takzvaný mikroštrukturálny prístup, na základe ktorého mnohí autori vo svojich štúdiách volia metódy merania likvidity: Takže v štúdii Sarra a Lybeka (2002) sa rozlišujú 4 skupiny metód, z ktorých každá zodpovedá inému meraniu likvidity. Keďže v rámci tejto štúdie je dôležitá analýza náhradnej likvidity a získané výsledky budú použité neskôr, podrobnejšie sa nimi budeme zaoberať nižšie:

• 1. Meranie prostredníctvom transakčných nákladov:
• 1.1. Rozpätie medzi nákupnou a predajnou cenou aktíva. Je to jedno z najpopulárnejších opatrení likvidity. Tento indikátor sa používa už dlho. Napríklad v jednej zo svojich prvıch štúdií boli Amihud et al., Použité na meranie likvidity a jej vplyvu na cenu. (1986): Tento ukazovateľ podľa mnohých výskumníkov zahŕňa náklady na informácie, náklady na spracovanie transakcií, náklady na skladovanie zásob atď. Toto rozpätie možno vypočítať aj ako relatívnu mieru na základe najvyššej nákupnej ceny a najnižšej predajnej ceny. Tiež sa niekedy takzvaný realizovaný spread vypočítava pomocou vážených cien transakcií, ktoré sa uskutočnili.

Napríklad štúdia Dick-Nielsen et al. (2012) použili na účtovanie nákladov dve miery. Prvý je založený na predpokladoch uvedených v pôvodnej práci Rolla (1984), podľa ktorých je cena dlhopisu vždy medzi nákupnou a predajnou cenou. V dôsledku toho väčšie rozpätia vedú k vyššej negatívnej kovariancii medzi výnosmi. To vám umožňuje vypočítať mieru likvidity spôsobom uvedeným vo vzorci (1):

kde՝ - maximálna cena v transakcii;

Minimalna cena v transakcii.

Pod pojmom transakcie tu autori myslia nasledovné. Autori považujú takéto transakcie za jednu transakciu, pre ktorú sú vypočítané alternatívne náklady.

• 2. Opatrenia založené na objemoch obchodov:
• 2.1. Օբրատովի պոմեր. Tento ukazovateľ sa vypočíta ako pomer celkového objemu obchodov v hodnotovom vyjadrení k celkovej hodnote aktív v obehu:
• 2.2. Absolútna hodnota objemu obchodov
• 2.2.1. Môžu sa použiť aj metriky ako dni s nulovým objemom obchodovania pre dlhopis a dni s nulovým objemom obchodovania pre všetky dlhopisy firmy ako celku. Zvyčajne sa uvádzajú ako percento počtu dní, počas ktorých sa dlhopis neobchodoval, k celkovému počtu obchodných dní v danom období (pozri napríklad Dick-Nielsen et al., 2012)
• 2.3. Množstvo obchodov

Tieto ukazovatele sú užitočné na meranie likvidity na mimoburzových trhoch, kde nemusia byť dostupné informácie o kotáciách a cenách pre konkrétne transakcie.

• 2.4. Ukazovateľ likvidity Hui-Heubel. Vypočítava sa ako podiel rozdielu medzi maximálnou a minimálnou cenou aktíva za 5 dní k pomeru likvidity vypočítanému pomocou päťdňových údajov. Výskumníci však poznamenávajú, že päťdňové obdobie je príliš dlhé na to, aby zachytilo viditeľné zmeny cien v dôsledku zmien v objeme obchodov. Z tohto dôvodu tento koeficient používajú Gabrielsen et al. (2012).
• 2.5. Pomer ziskovosti k objemu obchodov (index nelikvidity): Tento ukazovateľ použil v štúdii Amihud (2002): Vyzerá դեպի takto:

kde՝ - ziskovosť za dané obdobie;

Objem obchodov za dané obdobie;

Počet výnosov (obchodov) za dané obdobie.

Jeho hlavnou výhodou je podľa autora to, že ide o pomerne presný nástroj na meranie likvidity a zároveň sú k dispozícii všetky potrebné dáta pre mnohé nástroje (v porovnaní s rozou a cenu):

Vyššie uvedené ukazovatele ukazujú mieru hĺbky a šírky trhu, čo vám umožňuje posúdiť, do akej miery je likvidný. Vo všeobecnosti však každá z nich nie je bez nevýhod, pretože cena a objem obchodovania nie sú úmerné. To znižuje možnosť získať spoľahlivý odhad likvidity.

Niektorí autori v tejto súvislosti používajú pri hodnotení poistného viacero ukazovateľov likvidity naraz alebo upravujú existujúce. Vo vyššie uvedenej štúdii Dick-Nielsen et al. (2012) použili meranie, ktoré zahŕňa ukazovatele likvidity ako Amihud (2002), IRC a ich štandardné odchýlky: Keďže majú rôzne rozmery, pred vážením ich autori menia takto:

kde՝ je hodnota miery likvidity i-tého dlhopisu za obdobie t (j je index miery; j =);

Priemerná hodnota miery likvidity;

Smerodajná odchýlka miery likvidity.

• 3. Opatrenia na základe rovnovážnej ceny
• 3.1. Pomer efektívnosti trhu. Umožňuje posúdiť, či sú cenové výkyvy pod vplyvom nových informácií trvalé alebo dočasné. Odborníci sa domnievajú, že na likvidnom trhu sa akékoľvek zmeny cien predĺžia a krátkodobé výkyvy prakticky neexistujú: Vypočíta sa ako pomer logaritmu rozptylu dlhodobého výnosu k súčinu počtu krátkych období logaritmom rozptylu krátkodobého výnosu.

Na trhu s vysokou úrovňou likvidity by sa teda tento ukazovateľ mal blížiť k jednej. Nevýhodou tohto ukazovateľa je predpoklad neustálych zmien cien na trhu. Z tohto dôvodu v prípade diskrétnych náhlych zmien nebudú hodnoty tohto ukazovateľa (dokonca aj blízko jednej) odrážať stupeň likvidity.

• 3.2. Konštrukcia vektorovej autoregresie. Výskumníci sa domnievajú, že na trhoch s vysokou likviditou je oneskorenie úpravy cien relatívne malé (Sarr, Lybek, 2002):
• 4. Posúdenie vplyvu trhu na cenu. Tu sa zohľadňuje vplyv na zmenu ceny a rentability aktíva nielen likvidita, ale napríklad aj trhová ziskovosť.

Podrobnejší popis ukazovateľov likvidity nájdete v štúdii Gabrielsena a kol. (2012). Všetky vyššie uvedené proxy sa v tej či onej miere používajú pri testovaní prítomnosti významného vplyvu likvidity na cenu a ziskovosť aktíva:

Dopad je spôsobený tým, že investori pri hodnotení aktív berú do úvahy takzvané riziko likvidity, ktoré má teda svoju cenu. Ide v podstate o prémiu za likviditu. Treba poznamenať, že v literatúre neexistuje jasná a jednoznačná definícia, ako aj pre samotnú likviditu։ Vo všeobecnosti sú všetky definície používané výskumníkmi relatívne. Napríklad Pereira a Zhang (2004) սահմանել պրեմիու համար likviditu ako dodatočný výnos, ktorý musí priniesť nelikvidné aktívum, aby investor získal úroveň užitočnosti ekvivalentnú by a ekvivalentnú.

Všimnite si tiež, že tu môžu nastať ťažkosti, keďže literatúra používa aj pojmy ako diskont alebo prémia za nelikviditu. Pri bližšom skúmaní však tieto pojmy zvažujú rovnaký jav z rôznych uhlov pohľadu. Amihud (2002) napríklad nazýva dodatočný výnos z nelikvidného aktíva prémiou za nelikviditu.

V rámci tejto štúdie zadefinujeme, že prémia za likviditu sa bude nazývať dodatočná ziskovosť, ktorú je investor pripravený zanedbať pri nadobudnutí likvidného aktholdíva bez translate. Ak sú teda všetky ostatné veci rovnaké, požadovaná ziskovosť likvidného aktíva by mala byť nižšia, respektíve cena vyššia ako cena nelikvidného aktíva:

Takéto predpoklady o pomere likvidity, ceny a ziskovosti pomáhajú riešiť také problémy v oblasti financií, ako je «hádanka s akciovou prémiou», «hádanka bezrizikovej sadzby» a tie žúyys.

Na základe vyššie uvedeného možno konštatovať, že likvidita aktíva je zložitý pojem. Preto sa na jej meranie spravidla používa niekoľko prístupov, od ktorých často závisia vyvodené závery. V takejto situácii je na odhad ceny likvidity potrebné aplikovať metódy, ktoré zodpovedajú zvolenej metodike merania.

Vo všeobecnosti je zohľadnenie likvidity aktíva pri investovaní jedným z dôležitých faktorov, ktorého vplyv na cenu a výnosnosť aktíva potvrdili rôzne štúdie. Niektoré z nich budú podrobnejšie diskutované nižšie.

Korekcia nelikvidity je kompenzácia dlhej expozície pri predaji položky. Podľa analytikov je expozičný čas pre kancelárske budovy 2-3 mesiace. V rámci tejto spravy je maximálna doba expozície 3 mesiace.

Úprava o nízku likviditu sa vypočítala pomocou tohto vzorca:

Պլիքու. =, kde:

I bez rizika - bezriziková sadzba;

St EXP - expozičný čas predmet hodnotenia, mesiace.

Výsledkom výpočtov bola úprava proti likvidite vo výške 1.46%:

Dodatok o správe investícií predstavuje správu «investičného portfólia» a v závislosti od subjektu, do ktorého sa investuje, predstavuje 1 - 3%. Hodnoteným objektom sú kancelárske nehnuteľnosti, ktorých sprava sa vyznačuje nízkou úrovňou zložitosti spravy. Pre účely tejto správy odhadcovia považujú za primerané použiť priemernú hodnotu 2%.

Výpočet diskontnej sadzby určenej súčtovou metódou je uvedený v nasledujúcej tabuľke:

Tabuľka 28. Výpočet diskontnej sadzby súčtovou metódou

Výpočet miery návratnosti kapitálu

Návratnosť kapitálu je hodnota rovnajúca sa jednej vydelená počtom rokov potrebných na návratnosť investovaného kapitálu na základe časového intervalu, ներդրել ktorého sa podľa výpočýr. ...

Existujú tri spôsoby, ako získať späť investovaný kapitál:

Priamy kapitálový výnos (prstencová metóda);

Návratnosť capitálu z fondu kompenzácií a miera návratnosti investície (Inwoodova metóda);

Návratnosť kapitálu na základe kompenzačného fondu a bezrizikovej úrokovej sadzby (Hoscaldova Metóda).

V rámci tejto spravy bola miera návratnosti kapitálu vypočítaná prstencovou metódou. Táto metóda je vhodná, ak sa očakáva, že istina bude vymožená v rovnakých splátkach. Ročná návratnosť kapitálu sa vypočíta tak, že 100% hodnoty majetku sa vydelí zostávajúcou dobou použiteľnosti, t.j. je to prevrátená doba životnosti majetku.

Keďže priemerná životnosť budov porovnateľných s hodnotenou nehnuteľnosťou je 120 rokov, pri zohľadnení generálnej opravy (kompletnej obnovy) vykonanej v roku žizovotu 199. , բադիկ:

/ 109 x 100 = 0,9%

0.9% -ի նախնական արդյունքը:

Podľa predpovedí analytikov trhu s nehnuteľnosťami budú v najbližších rokoch rásť nájomné za kancelárske priestory približne rovnakým tempom. Vzhľadom na vyššie uvedené, odhadcovia usúdili hodnotu miery rastu peňažných tokov na úrovni 4%.

Ďalšie články o տնտեսական

Výpočet technicko-ekonomických ukazovateľov priemyselného podniku za r
Ekonomika je náuka o ľudskom spravaní v processe výroby, distribúcie, výmeny a spotreby materiálnych statkov a služieb v rozsahu obmedzených zdrojov. Ale ak vezmeme do úvahy ...

Գերժամանակակից և ձևավորվող տնտեսական տնտեսական
Od konca 90. rokov minulého storočia sa v západnej a domácej vede rozšíril pojem «znalostná ekonomika» alebo «znalostná ekonomika» (v priamom prelade z ...

Zvyšovanie konkurencieschopnosti podnikov
V súčasnosti dominujú trhové vzťahy v ktorejkoľvek krajine na svete. V súčasnosti existuje veľké množstvo Firiem, ktoré vyrábajú homogénne produkty: Je medzi nimi tvrdá konkurencia. Մի թ...

4,5% ներդաշնակություն կամ ներդաշնակություն: Prémia za nízku likviditu sa používa na zohľadnenie potenciálu investora realizovať vlastnícke práva na trhu, získať hotovosť, ako aj čas potrebný na to. Prémiou za nízku likviditu je úprava o trvanie expozície pri predaji nehnuteľnosti.

Táto prémia sa vypočíta podľa vzorca:

kde՝ P - prémia za nízku likviditu, b - bezriziková sadzba;

L-doba expozície (v mesiacoch), celkový počet mesiacov v roku.

Ku dňu hodnotenia sa úprava o nízku likviditu predpokladá vo výške 3.62%, ինչ զոդպովեդա šiestim mesiacom expozície objektu. Doba expozície predmetu posudzovania na trhu sa počíta sadzbou určenou pre typickú úroveň riadenia na danom trhu, t.j. ako základ sa berie trhový ukazovateľ. To je však možné len vtedy, ak existuje významná informačná základňa pre porovnateľné օբյեկտի. ԱԺ určenie Doby expozície analyzujeme v prvom Ոչ spätné մի aktuálne informácie տ oceňovanom objekte, ako AJ rozhovory այնքան zákazníkom ԱԺ základe rozhovorov ի profesionálnymi účastníkmi realitného trhu ԱԺ základe toho prichádzame k záveru, ze doba vystavenia oceňovaného predmetu ԱԺ trhu ժե najviac šest mesiacov: Prémia za správu investícií sa používa na zohľadnenie potreby kompetentnej správy investícií zo Strany Investora. Čím sú investície rizikovejšie a komplexnejšie, tým kompetentnejšie riadenie vyžadujú. Západná teória oceňovania identifikuje zoznam kľúčových faktorov vrátane rizikového faktora - kľúčovej postavy vo vodcovstve a kvalite vodcovstva.

Su = Sdu * d / (1-d), (18)

kde՝ Sdu = Sdb + Sv + Sl je bezriziková miera návratnosti upravená or riziko vlastníctva a riziko nízkej likvidity; d - trhová zľava z ceny objektu z dôvodu straty príjmu pri výskyte rizík (t.j. zlá kvalita riadenia):

Trhová zľava za vzorku sa pohybuje od 10% do 25% v závislosti od podmienok na trhu.

Tabuľka 3.8 - Výpočet prémie za správu.

Premia za správu investície bola odhadcom akceptovaná vo výške 1.7%: Výsledky výpočtu kapitalizácie metódou kumulatívnej konštrukcie sú uvedené v tabuľke 3.9.

Tabuľka 3.9 -Výpočet kapitalizácie.

Prevádzkové a výrobné plánovanie v podniku
Operatívne plánovanie výroby (OPP) je konečnou fázou vnútropodnikového plánovania. Jeho zvláštnosťou je, že vývoj plánovaných cieľov výrobnou jednotkou je spojený s organizáciou ich implement. Hlavnou úlohou OPP je organizovať koordinovanú prácu všetkých divízií podniku s cieľom zabezpečiť jednotné, rytmické uvoľňovanie produktov v stanovenom objeme a sortimente vyuuit ...