25. Gaj (ipotecă) de teren

Sub proprietatea proprietății (ipotecare), o parte este un angajament, care este un creditor pentru obligația oferită de ipotecă, are dreptul de a-și îndeplini cerințele monetare pentru debitor cu privire la această obligație de la valoarea proprietății stabilite de Cealaltă parte - angajat, pentru convulsii stabilite de legea federală.

Acordul ipotecar trebuie încheiat în scris, notarial și înregistrat de autoritățile justiției la locul de teren. O copie a desenului limitelor acestui site este atașată la contractul ipotecar ipotecar. Acordul ipotecar ar trebui să indice obiectul ipotecii, evaluarea acesteia, esența mărimii și perioadei de executare a obligației oferite de ipotecă. Obiectul ipotecar este definit în contract prin specificarea numelui, localizării, țintă, număr cadastral și alte date suficiente pentru ao identifica.

În cadrul acordului ipotecar, parcelele pot fi stabilite, deoarece terenurile corespunzătoare pe baza legii federale nu sunt excluse din cifra de afaceri sau nu se limitează la cifra de afaceri (articolul 62 din Legea ipotecară). Lista confiscată și limitată în cifra de afaceri a terenurilor este listată la art. 27 ZK RF. Prin urmare, poate fi supus acordului ipotecar în proprietatea cetățenilor și a persoanelor juridice și prevăzută pentru grădinărit, zootehnie, construcții individuale de locuințe, țară și garaj, terenuri de subsidiar personal și fermă, terenuri angajate în clădiri, clădiri sau structuri etc. Ipoteca de clădiri sau structuri este permisă numai cu o ipotecă simultană în același acord al terenului de teren pe care se află clădirea sau construcția sau partea acestuia care oferă funcțional acest obiect.

Cu o proprietate totală a acestor terenuri, ipoteca poate fi stabilită numai pe un teren deținut de un cetățean sau o entitate juridică alocată în terenuri din teren în acțiuni comune sau de proprietate comună.

În cadrul acordului ipotecar, nu pot fi stabilite terenuri de teren ale oricărei categorii de terenuri în proprietate de stat sau municipale. În plus, nu este permisă o ipotecă a unei părți a terenului, a cărei zonă este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de actele de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse și a actelor de reglementare ale organelor administrației locale pentru terenuri de diferite obiective. Astfel de dimensiuni minime sunt stabilite în conformitate cu art. 33 ZK RF.

Este demn de remarcat faptul că mai devreme (până la data de 10 februarie 2004) nu a permis ipoteca terenului agricol din țara organizațiilor agricole, fermele țărănești (agricultor) și terenurile de teren ale fermelor subsidiare personale. În prezent în conformitate cu art. 7 din Legea privind cifra de afaceri a terenurilor, cheia de teren din terenurile agricole se desfășoară în conformitate cu Legea ipotecară, care nu conține restricții în această privință.

Caracteristicile recuperării terenurilor așezate și implementarea acestora sunt indicate în art. 68 Legea ipotecară. Pe teren, dobândite la vânzarea în licitație publică, licitație sau prin concurs, cerința de utilizare permisă este distribuită. O persoană care a dobândit un teren de teren la vânzarea în licitație publică, licitație sau printr-o competiție, are dreptul de a schimba scopul site-ului numai în cazurile prevăzute de legea funciară a Federației Ruse sau în procedura stabilită de Această legislație. De vânzare și achiziția în licitații publice, licitațiile sau printr-o concurență a terenurilor se efectuează în conformitate cu limitările stabilite de legea federală împotriva cercurilor persoanelor care pot dobândi astfel de secțiuni.

Recuperarea către terenul nu este permisă din compoziția terenurilor agricole înainte de perioada relevantă de lucrări agricole, ținând seama de timpul necesar pentru punerea în aplicare a produselor agricole produse și reciclate. Această cerință este valabilă până la 1 noiembrie, care prevede îndeplinirea obligațiilor furnizate de ipotecă sau parte, dacă contractul nu prevede o altă dată.

1. Ipoteca de terenuri în proprietate de stat sau municipale, în conformitate cu această lege federală nu este permisă.
(2) Ipoteca din partea unei părți a terenului nu este permisă, a cărei zonă este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de actele de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse și a actelor de reglementare ale organelor locale de autoguvernare pentru terenuri de diferite ținte și utilizare permisă.
Limitarea ipotecii a terenurilor deținute de stat sau subiectul Federației Ruse este mai degrabă datorită motivelor ordinii politice. Evident, legislația a procedat de la necesitatea de a păstra integritatea teritorială a Rusiei și consolidarea rezervei terenurilor de stat. Astfel de terenuri pot fi transferate managementului economic al întreprinderilor unitară de stat și municipale și managementului operațional al instituțiilor și întreprinderilor guvernamentale. Ar trebui acordată atenție contradicției clauzei 1 a articolului comentat prin dispozițiile alineatului (1) din art. 6 din Legea creditelor ipotecare care permite o ipotecă de proprietate deținută de MortGager la dreptul de management economic. În plus, acest element contrazice și paragraful 3 din art. 129 din Codul civil al Federației Ruse, în conformitate cu care pământul și alte resurse naturale pot înstrăina sau să se mute de la o persoană la alte metode în măsura în care li se permite să fie permise de legile privind terenurile și alte resurse naturale . Cu toate acestea, legea ipotecară nu se aplică acestor legi.
Definiția terenurilor agricole este dată la alineatul (1) din art. 46 din Codul de planificare a orașului al Federației Ruse din 7 mai 1998. 73-FZ (ridicat), care afirmă că "în limitele (caracteristicile) așezărilor urbane și rurale, zonele de utilizare agricolă ocupate de terenuri arabile, grădini, Vinemente, grădini, fânețe, pășuni, precum și clădiri agricole, clădiri, structuri. O definiție oarecum diferită este dată în noul cod de teren al Federației Ruse. Deci, în conformitate cu alineatul (1) din art. 77 terenurile RF de destinații agricole sunt recunoscute ca teren pe caracteristică a așezărilor prevăzute pentru nevoile agriculturii, precum și destinate acestor scopuri. Se pare că "a stabili mai corect dimensiunea minimă a terenului de teren în noul cod de teren sau în ordinea definită a acestora.
Cu toate acestea, legiuitorul a mers într-un alt mod. Este evident că acest lucru se explică prin faptul că cantitatea de teren adecvată pentru utilizare este, de asemenea, variată în diferite regiuni ale Federației Ruse. În prezent, diferite regiuni au "limitele lor inferioare și superioare ale terenurilor de teren.

(alineatul (1, modificat prin legea federală din 05.02.2004 N 1-FZ)
(2) Ipoteca din partea unei părți a terenului nu este permisă, a cărei zonă este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de actele de reglementare ale entităților constitutive a Federației Ruse și a actelor de reglementare ale organelor administrației locale pentru terenurile diverse țintă și utilizare permisă.
Comentariu privind articolul 63
Articolul identifică terenurile care nu sunt supuse ipotecii (ipoteca nu este permisă).
(1) În conformitate cu Legea federală privind ipoteca, nu este permisă ipoteca de terenuri în statul (proprietatea federală sau proprietatea subiecților Federației Ruse) sau proprietatea municipală.
Proprietatea de stat a terenurilor este terenuri care nu sunt deținute de cetățeni, persoane juridice sau municipalități (a se vedea paragraful 1 din art. 16 din Codul funciar al Federației Ruse).
Divizia de proprietate de stat a terenurilor pentru proprietatea Federației Ruse (proprietate federală pentru pământ), proprietatea subiecților Federației Ruse și proprietatea municipalităților (proprietatea municipală a terenurilor) se desfășoară în conformitate cu legea federală "Cu privire la delimitarea proprietății de stat a terenului" (a se vedea paragraful 2 din art. 16 Codul funciar al Federației Ruse).
Înainte de intrarea în vigoare a Legii federale din 05.02.2004 N 1-FZ, o ipotecă de teren agricol a fost, de asemenea, permisă din componența terenului organizațiilor agricole, ferme țărănești (agricultor) și terenuri de teren ale fermelor subsidiare personale . Restricția specificată a fost anulată și, prin urmare, poate fi stabilită ipoteca pentru astfel de terenuri, sub rezerva altor cerințe ale legii comentate și alte acte ale legislației Federației Ruse și a actelor juridice de reglementare.
(2) Ipoteca din partea unei părți a terenului nu este permisă, a cărei zonă este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de actele de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse și a actelor de reglementare ale organelor administrației publice locale pentru terenuri Diferite obiective și utilizare permisă.
Limita (maximă și minimă) dimensiunile terenurilor furnizate de cetățeni la proprietatea de la proprietatea de stat sau de proprietate municipală (a se vedea paragraful 1 din art. 33 din Codul funciar al Federației Ruse): Pentru conduita țăranului (agricultor) Economie, grădinărit, grădinărit, sumbru, animale, construcții de țări - legile entităților constitutive ale Federației Ruse, pentru desfășurarea fermelor subsidiare personale și construcții individuale de locuințe - acte juridice de reglementare ale guvernelor locale.
Dimensiunile maxime ale terenurilor furnizate cetățenilor din proprietate sunt percepute pentru scopurile de mai sus (a se vedea paragraful 2 din art. 33 din Codul funciar al Federației Ruse):
Legi federale - de la terenul din proprietatea federală;
Legile entităților constitutive ale Federației Ruse - de la terenurile deținute de subiecții Federației Ruse;
Actele juridice de reglementare ale guvernelor locale provin din terenuri deținute de municipalități.
În scopurile care nu sunt specificate la alineatul (1) din art. 33 din Codul Teren al Federației Ruse, dimensiunea limitativă a terenurilor sunt stabilite în conformitate cu normele stabilite aprobate în mod prescris pentru anumite tipuri de activități sau în conformitate cu regulile de utilizare a terenurilor și de dezvoltare, gestionarea terenurilor, urban Planificare și documentație de proiect (a se vedea paragraful 3 din art. 33 din Codul funciar RF).
Dimensiunea terenului de grădină, terenul de grădină sau terenul de teren DACHA este stabilit prin legi și alte acte juridice de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse, ținând seama de furnizarea de terenuri stabilite de legile federale și alte acte juridice de reglementare din Federația Rusă (a se vedea paragraful 5 din art. 13 lege federală "privind asociațiile non-profit horticole, grădinărit și dutcha ale cetățenilor" din 15 aprilie 1998 N 66-FZ).
În regiunea Moscovei, dimensiunea minimă a terenului pentru întreținerea economiei țărănești (agricultor) este de 2 hectare; Organismele locale de autoguvernare, în unele cazuri, au dreptul de a oferi terenuri pentru desfășurarea economiei țărănești (agricultor) în dimensiune mai mică de 2 hectare, luând în considerare specializarea economiei.
Atunci când sunt împărțiți între moștenitorii de terenuri furnizate pentru grădinărit, dimensiunea minimă a terenului este de 0,02 hectare (a se vedea paragraful 2, 3 din consiliul de rezolvare a Mosoblsovet "pe dimensiunile limită ale terenurilor furnizate cetățenilor din regiunea Moscovei "din 16 decembrie 1992 N 4/28).

Ipoteca de terenuri în proprietate de stat sau municipală, în conformitate cu FZ a ipotecii nu este permisă. De regulă, acestea sunt terenuri de așezări, transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, teren pentru furnizarea de activități spațiale, apărare, siguranță și teren de alt scop special; terenuri de zone și obiecte special protejate; Fundația Land Forest; Fundația de apă; Pământ, deși pot exista excepții.

Înainte de adoptarea Legii federale cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole, nu a fost permisă ipoteca terenurilor agricole din țara organizațiilor agricole, fermele țărănești (agricultor) și terenurile de teren ale fermelor subsidiare personale. În conformitate cu articolul 7 din Legea federală din 24 iulie 2002 nr. 101-FZ "La cifra de afaceri a terenurilor agricole", angajamentul terenurilor din terenurile agricole este realizat în conformitate cu FZ al ipotecii.

Potrivit articolului 27 din Codul funciar al Federației Ruse, cifra de afaceri a regulilor terenurilor agricole este reglementată de legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole, însă această regulă nu se aplică terenurilor de teren furnizate de terenuri agricole către cetățeni pentru locuințe individuale , construcția de garaj, efectuarea unei filiale personale și a unei ferme de țară, grădinărit, animale și grădinărit, precum și pe terenurile angajate în clădiri, clădiri, structuri. Legea federală din 5 februarie 2004 nr. 1-FZ în FZ despre ipotecare, au fost făcute modificări adecvate.

Trebuie remarcat faptul că Institutul de Gaj al Terenurilor Agricole este uneori practic singura modalitate de a oferi un împrumut în agricultură. Pe de altă parte, ținând seama de faptul că este imposibil să se schimbe scopul terenului (sau foarte dificil), statul și consumatorul nu își vor pierde produsele agricole, dimpotrivă, un astfel de depozit va servi redistribuirea de teren în favoarea celor mai eficienți proprietari - producători agricoli.

Un credit ipotecar al unei părți a terenului agricol nu este permis, din care zona este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de actele de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse și a actelor de reglementare ale organelor administrației publice locale pentru terenuri Diferite obiective și utilizare permisă (articolul 4 din FZ privind cifra de afaceri a terenurilor agricole). Această măsură este prevăzută pentru prevenirea fragmentării nedorite a terenurilor agricole pe suprafețe prea mici, pentru a menține dimensiunea optimă a terenurilor agricole.

Garanția terenului situat în posesia moștenită de-a lungul vieții nu este permisă (). De asemenea, sunt prevăzute limitări pentru transferul terenului către străini: teritoriile de frontieră nu au permis garanția terenurilor de orice categorii, transferul terenurilor agricole către străini nu este, de asemenea, permis. Cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine nu pot avea asupra dreptului de proprietate asupra terenurilor localizate în zonele de frontieră, a cărei listă este stabilită de președintele Federației Ruse, în conformitate cu legislația federală privind granița de stat a Federația Rusă, și în alte teritorii speciale stabilite ale Federației Ruse, în conformitate cu legile federale (articolul 15 din Codul funciar al Federației Ruse).

Cetățeni străini, persoane juridice străine, apatrizii, precum și entități juridice, în capitalul autorizat (pliabil) al căror pondere a cetățenilor străini, persoane juridice străine, apatrizii sunt mai mari de 50%, poate avea terenuri sau acțiuni în Dreptul de proprietate comună privind terenurile din terenurile agricole numai pe dreptul de închiriere (articolul 3 din FZ privind cifra de afaceri a terenurilor agricole), prin urmare se poate concluziona că astfel de persoane nu pot fi de gestionări. Dacă, la urma urmei, o astfel de față a devenit proprietarul terenului, el rezultă obligația de a face o înstrăinare a terenului de teren din țara în scopuri agricole sau ponderea în dreptul de proprietate comună asupra terenului din terenurile agricole, care nu poate fi deținută de dreptul de proprietate (articolul 5 din Legea federală, cifra de afaceri a terenurilor agricole).

Stabilește posibilitatea de a face o ipotecă pe site. Cu toate acestea, nu în toate instituțiile financiare programe de lucru pentru cumpărarea terenurilor pe credit.

Practic, băncile mari sunt eliberate pentru achiziționarea de domenii:

Rosselkhozbank;
Zapsibcombank etc.

În detaliu despre ce instituții financiare oferă un împrumut de teren, precum și ce să acorde atenție la alegerea unei bănci, citiți.

Ipoteca pe site este posibilă numai dacă terenul selectat nu este exclus din cifra de afaceri. Condiția obligatorie - aparținând terenurilor de așezări cu utilizare permisă pentru ILS sau menținerea sub-economiei (în ce condiții și cum să ia o ipotecă pe terenul de teren, inclusiv ILS, citit). Pastele ale băncilor de concurență agricole rareori iau gaj datorită procedurii scăzute de lichiditate și de recuperare complexă.

Luați în considerare ce terenuri nu sunt permise pentru proiectarea ipotecară:

în proprietatea de stat și municipală;
situat în zone de mediu și de rezervă;
a cărei zonă este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de documentele de reglementare ale Federației Ruse sau ale Organelor Administrației Locale.

De asemenea este imposibil să faceți o ipotecă din partea Pământului. Dacă site-ul este în general sau proprietate de capital, acesta trebuie alocat în natură.

Criterii și cerințe

Care sunt cerințele băncilor pentru complotul achiziționat:

El trebuie să aparțină terenurilor așezărilor. Dacă site-ul este cumpărat pentru a construi o clădire rezidențială, acesta trebuie să fie potrivit pentru structurile de construcție.
Zona este de cel puțin 6 hectare.
Teritoriul trebuie să aibă granițe clare și să stea pe contabilitatea cadastrală.
Ar trebui să fie localizată în prezența departamentului băncii. Distanța de la cea mai apropiată ramură nu trebuie să fie mai mare de 70-100 km.
Drumul ar trebui să fie pus, tariful pe care este disponibil în orice moment al anului.
Lipsa sarcinii și arestării.
În ceea ce privește punerea în aplicare, nu ar trebui să existe judiciare în frontiere.
Documentele pe obiect trebuie să fie curate legal.

Acestea sunt cerințele de bază ale băncilor. Dar atunci când alegeți un complot, este de asemenea important să se țină seama de criteriile pentru care va fi evaluată lichiditatea sa.

Banca va fi mai dispusă un împrumut dacă împrumutatul va dobândi teritoriul în sat cu o infrastructură dezvoltată, cu drumuri bune de acces, cu comunicații efectuate și la distanța de la locul de descărcări de deșeuri menajere.

Ce obiective dau un împrumut?

Cele mai multe bănci dați un împrumut pentru achiziționarea de terenuri pentru construcția individuală a locuințelor. Powered pentru IHC din punctul de vedere al băncilor are o lichiditate ridicată. În plus, conform art. 64 FZ "Despre ipotecare", angajamentul potrivit trece la toate clădirile și structurile construite pe zona așezată. Aceasta înseamnă că, în cazul recuperării proprietății, banca prin instanță confișează nu numai site-ul, ci și casa ridicată pe ea.

Este, de asemenea, posibilă obținerea unui complot la ipotecă și sub construcția de cabane, pentru grădinărit, precum și pentru efectuarea unei ferme de subsidiară personală. Un împrumut pentru achiziționarea de terenuri sub PCX este emis numai de către proprietarii de ferme.

Este de remarcat faptul că agricultura poate fi achiziționată într-o ipotecă numai persoanelor juridice și IP. Pentru întreprinderile mici și mijlocii din bănci există programe speciale, prin termenii cărora puteți cumpăra terenuri cu / x destinație. Acestea se disting prin rate ridicate și o procedură de proiectare mai complexă.

De ce nu toate băncile sunt de acord cu afacerea?

Ipoteca pe teren nu este la fel de obișnuită ca și împrumuturile de locuințe. Acest lucru se datorează complexității evaluării terenurilor și lungimii procedurii de recuperare.

Pământul, spre deosebire de apartamente și case, nu este o garanție foarte bună. În caz de neplată de către Împrumutatul împrumutului, Banca va fi forțată prin instanța de judecată pentru a confisca terenul. Și obțineți banii înapoi, poate decât după vânzarea site-ului la licitație. În practică, această procedură va dura mult timp. În acest sens, nu toate băncile rusești sunt gata să ofere împrumuturi Pământului.

Argumente pro şi contra

Dacă este nevoie de achiziționarea de terenuri, atunci debitorul are mai multe opțiuni: să vă acumulezi, să luați împrumutul obișnuit de consum sau să faceți o ipotecă. Fiecare dintre aceste opțiuni are propriile caracteristici.

Luați în considerare avantajele și dezavantajele creditării ipotecare. Beneficii:

Dezavantaje:

Ratele ridicate comparativ cu procentele oferite pentru programele de creditare pentru locuințe.
Prima tranșă mare. În medie, contribuția inițială minimă este de 25-30% din valoarea estimată a obiectului.
Asigurarea, papetărie este o cerință obligatorie a băncilor.
Cerințe stricte pentru gaj.
Dreptul de gaj se aplică nu numai site-ului în sine, ci și pe clădirile situate pe ea.

Terenul său mai aproape decât poate părea, pentru că, pentru a colecta documente pentru a obține o ipotecă pe terenul terenului, cazul este consumator de timp, dar destul de real. De asemenea, trebuie serios să abordeze atât complotul în sine.

Procedura de proiectare este practic diferită de etapele de cumpărare a unui apartament pe credit. Principala dificultate poate să apară la găsirea unui teren de teren. Să aleagă opțiunea corespunzătoare pe care o va avea banca este recomandabil să se refere la agentul imobiliar experimentat.

Dacă ați găsit o greșeală, selectați fragmentul de text și faceți clic pe Ctrl + ENTER..