Výpočet prémie za nízku likviditu. Prémia za nízku likviditu

Pri predikcii celkovej straty hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti na konci doby vlastníctva ( FV = 0, a preto ê = -1 ) návratnosť počiatočného kapitálu musí byť zabezpečená reinvestovaním časti pravidelného príjmu a počiatočné vyjadrenie bude:

Určenie miery návratnosti ( SFF), a následne miery kapitalizácie ( R0) závisí od podmienok pre vznik fondu na kompenzáciu straty hodnoty.

Pri výpočte miery kapitalizácie upravenej o zmeny hodnoty aktíva existujú tri hlavné metódy na určenie miery návratnosti:

1. Inwoodova metóda.

2. Hoskoldova metóda.

3. Krúžková metóda.

Inwoodova metóda.

V podmienkach konštantného a stabilného peňažného toku v čase sa kompenzačný fond tvorí s úrokovou sadzbou rovnajúcou sa miere návratnosti ( i = Re), t.j.

Uplatňuje sa v prípadoch, keď sa podľa znaleckého posudku odhadcu predpokladá trvalý príjem po zostávajúcu dobu vlastníctva predmetu ocenenia.

Hoskoldova metóda.

Anuitný spôsob návratnosti investície.

Miera návratnosti generovaná nehnuteľnosťou je vysoká a ťažko dosiahnuteľná, ak sa reinvestuje. Na zabezpečenie návratnosti prostriedkov investovaných do nehnuteľností și investitor vytvorí kompenzačný fond s minimálnou (bezrizikovou) sadzbou.

kde: Rf – bezriziková miera (miera bezrizikového financovania) - miera návratnosti bezrizikových investícií.

Uplatňujú sa v prípadoch, keď je podľa odhadcu poberanie trvalého príjmu spojené so zvýšeným rizikom poklesu alebo ukončenia projektovaného peňažného toku.

Ringova metóda.

Lineárna metóda návratnosti kapitálu (investície).

Táto metóda predpokladá návratnosť vlastného imania v rovnakých splátkach počas životnosti majetku. Miera návratnosti je v tomto prípade ročný podiel počiatočného kapitálu prideleného do fondu bezúročných náhrad. Tento podiel pri 100% návratnosti kapitálu je 1/n.

kde: n – doba odpisovania obiect (zostávajúca ekonomická životnosť) v rokoch.

Používa sa pri ohodnocovaní starých alebo značne opotrebovaných nehnuteľností, ktoré sa vyznačujú klesajúcim trendom príjmov (pokles nájomného, ​​​​​zvýšenie nákladov navaute) opravy a obánovuostí

V tejto práci je ako metóda miery návratnosti použitá tvorba kompenzačného fondu s anuitným charakterom návratnosti kapitálu Inwoodovou metódou.

Odhadca predpovedá stabilný a stály príjem počas vlastníctva nehnuteľnosti, preto sa na polovicu roka vykonáva diskontovanie peňažných tokov.

Stanovenie diskontnej sadzby

Diskontná sadzba sa považuje za spodnú hranicu návratnosti investície, pri ktorej investitor pripúšťa možnosť investovať svoje prostriedky do kúpy tejto nehnuteľnosti. Znamená to, že investitor má iné investičné alternatívy, ktoré zahŕňajú aj príjem s rôznym stupňom rizika. Diskontná sadzba závisí od miery rizika kapitálovej investície. Riziko sa týka pravdepodobnosti straty hodnoty majetku napríklad v dôsledku úpadku podniku, nízkej likvidity nehnuteľností, ekonomických, sociálnych, politických a iných mimoriadnych udal Čím vyššie riziko, tým vyššia diskontná sadzba. Je to preto, lebo investorova ochota riskovať je opodstatnená, keď očakáva zvýšenú návratnosť svojej investície.

Na určenie diskontnej sadzby používa táto sprava konštrukčnú metódu, ktorá je založená na predpoklade, že diskontná sadzba je len funcția rizika a možno jukt. Hlavné typy Rizik, ktoré sú pre investície do najrelevantnejšie nehnuteľností, sú: Riziko Spravy nehnuteľností, Nízke Riziko likvidity, Riziko trhu s nehnuteľnosťami, Riziko kapitálového trhu, Riziko inflácie, finančné Riziko, environmentálne Riziko, Riziko legislatívne, plánovacie Riziko, právne Riziko, amortizačné riziko a daňové riziko. Vo všeobecnosti diskontná sadzba ( Re) pri konštrukčnom spôsobe je súčet bezrizikovej (reálnej) sadzby ( Rf), riziková prémia ( rR), prémia za nízku likviditu obiect ( L), prémia za správu investícií ( M):

Re = Rf + rR+ L + M

V zahraničnej praxi sa úroková sadzba na dlhodobé štátne dlhopisy používa ako bezriziková sadzba. Napríklad v Spojených štátoch je 30-ročný federálny vládny dlhopis meradlom pre bezrizikové investície. V ruskej oceňovacej praxi sa ako bezriziková sadzba spravidla používa miera návratnosti štátnych dlhopisov a vkladová sadzba v rubľoch.

Na účely tohto hodnotenia sa za bezrizikovú sadzbu považuje hodnota dlhodobej sadzby trhu GKO-OFZ ku dňu ocenenia v nominálnych rubľoch.

Investičná riziková prémia

Premia investičné riziko ( rp) sa zisťuje znaleckou metódou. Nižšie sú uvedené hlavné typy systematických a nesystematických rizík, ktoré môžu ovplyvniť vývoj situácie na trhu kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností. Pravdepodobnosť rizika sa posudzuje na desaťbodovej stupnici. Čím vyššia je hodnota rizika v tabuľke, tým je pravdepodobnejšie riziko jeho vzniku pre hodnotený objekt.

Systematické riziká zahŕňajú:

Zhoršenie celkovej ekonomickej situácie

Toto riziko zohľadňuje možný nárast inflácie, ktorý nie je porovnateľný s možným zvýšením nájomného predpokladaného na prognózované obdobie. Pokles nájomného môže byť spôsobený aj poklesom podnikateľskej aktivity v krajine ako celku, zmenou štruktúry dopytu po prenájme a kúpe nehnuteľností.

Zmeny federálnych alebo miestnych zákonov

Tento typ rizika je primárne spojený s pozemkovými vzťahmi, to znamená so vznikom ťažkostí pri predĺžení nájomnej zmluvy na pozemok, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Toto riziko zahŕňa aj povinné náklady vlastníka na navrhovanú kúpu pozemku pod nehnuteľnosťou. Zmeny v legislationlatíve môžu súvisieť so zvýšením nájomného a platieb daní, zvýšením katastrálnej úrokovej sadzby pri kúpe pozemku, ako aj ďalšími aspektmi súvisiacimi so zvýšením

Trendy ekonomického vývoja v regióne

Zmeny v miere rizika investovania finančného kapitálu na trhu nehnuteľností sú ovplyvnené trendmi ekonomického vývoja v regióne, odzrkadľujúcich všeobecné trendy economicy krajiny. Ekonomika v regiónoch sa však rozvíja oveľa pomalším tempom ako economic krajiny ako celku. Toto riziko má obzvlášť veľký vplyv na rozhodovanie o investovaní v depresívnych a dotovaných regiónoch, do ktorých región Kirov patrí.

Nesystematické riziká sú najčastejšie spojené so samotnými objektmi a možno ich upraviť:

Zrýchlené opotrebovanie budovy

Toto riziko zohľadňuje všetky druhy znehodnocovania budov, vrátane fyzického, funkčného a vonkajšieho. Zároveň pri nehnuteľnostiach s rôznym funkčným účelom je efekt každého druhu opotrebovania odlišný. Náklady na priemyselnú budovu sú teda primárne ovplyvnené fyzickým opotrebovaním, pretože budovy na tento účel majú vysoké zaťaženie podláh, zvýšené vibrácie úveddú potre. Pri kancelárskych a komerčných budovách má mimoriadny význam funkčné opotrebovanie, a to: neprimeranosť charakteristík budovy moderným trhovým štandardom a predstavám o vlastnostiach toharanto typu

Neprijímanie leasingových splátok

Toto riziko zohľadňuje pravdepodobnosť neprijatia splátok nájomného Zo strany prenajímateľa v prípade finančných ťažkostí nájomcu, pre ktoré nemôže úplné alebo čiastočne nájomné platit, náklady na prevádzku o energie, alebo ak má nájomca neférový prístup k jej povinnostiam nájomné v súlade platit s nájomnou zmluvou. ...

Nedostatočne efektívne riadenie projektov

V rámci profesionálneho systému správy nehnuteľností sú variavané funkcie Vlastníka a Správcu. Vlastník si ponechava funkcie strategického rozhodovania a funkcie kontroly kvality riadenia. Funkcie operatívnej správy nehnuteľností delegujú špecializované správcovské spoločnosti. Za predpokladu, že na realitnom trhu je previs ponuky nad dopytom, nastáva oveľa vážnejší prístup k problematike správy nehnuteľností.

preot Nadbytočný

Toto riziko je spojené s prítomnosťou veľkého množstva podobných nehnuteľností na trhu, ktoré nie je možné prenajať z dôvodu nadmerného dopytu. Toto riziko odráža aj prítomnosť prebytočného priestoru na samotnom objekte, čo sťažuje súčasné 100% prenajatie všetkých jeho plôch. Tieto faktory nemôžu ovplyvniť ziskovosť oceňovaného obiect.

Zhoršenie dopravnej dostupnosti obiect

Tento typ rizika udáva, ako je objekt hodnotenia zabezpečený dopravnou infraštruktúrou a či je pravdepodobné, že v budúcnosti nastane situácia, keď sa dopravná dostupnosť zabezpečený dopravnou

Ťažkosti pri zabezpečovaní inžinierskej infraštruktúry

Pri posudzovaní potenciálu obiect a rizikovosti investovania peňazí do neho je potrebné zvážiť možnosť jeho zabezpečenia všetkými druhmi inžinierskych komunikáciiny vrátane vodrenovodu. Čím vyššie je riziko ak nedostanete žiadne zlepšenie, tým vyššie sa posudzuje riziko investície do predmetu posudzovania.

Zhoršenie komerčného potențiálu regiónu

Toto riziko je spôsobené predovšetkým tým, že plánované zvýšenie ponuky na trhu s nehnuteľnosťami nevyhnutne povedie k zníženiu nájomného a nákladov na 1 m2. m. To platí najmä vtedy, ak pomer ponuky a dopytu po nehnuteľnostiach dosiahol rovnováhu alebo ponuka prevyšuje dopyt. Tato rovnováha predpokladá dizajn a konštrukciu produktov vyššej kvality a tvrdšiu konkurenciu medzi developermi a realitnými konzultantmi zapojenými do projektového marketingu.

Prémia za nízku likviditu

Predpokladá sa, že toto riziko ( L) môže byť kritické, pretože v prípade potreby reštrukturalizácie alebo opustenia tohto obiect investitor nebude môcť predať nehnuteľnosť vo vzťahu k inému obchodnému majetku financhlo a be Za expozičnú dobu predmetu hodnotenia ( No) obdobie 6 mesiacov, ako aj na základe doby expozície prijateľnej pre nehnuteľnosť ( Nnorm) za 12 mesiacov môžeme predpokladať celkovú prémiu za riziko nízkej likvidity v oceňovanej nehnuteľnosti ako súčin skutočnej bezrizikovej sadzby ( Rf) a vzťah, ktorý zohľadňuje pokles likvidity oceňovaného predmetu.

L =Rf* No/ Nnorm

Ocenenie za investičný manažment

Cena za správu investícií ( M) je daná rizikovosťou a náročnosťou investovania do konkrétneho typu nehnuteľnosti. Príjem, ktorý investitor plánuje získať z investícií, je z veľkej časti garantovaný kompetentnou správou nehnuteľnosti. Riziko správy nehnuteľností je jedinečné, keďže pri alternatívnych investíciách na finančnom trhu je riziko správy minimálne. Hodnota prémie za riziko investovania do nehnuteľností sa tradične berie sadzbou nepresahujúcou 5%. V rámci tejto spravy je hodnota rizikovej prémie braná na úrovni 3%.

Tab. 16 - Výpočet diskontných a kapitalizačných sadzieb pomocou kumulatívnej konštrukčnej metódy

Stanovenie diskontnej sadzby

Druh a názov rizika

Systematické riziko

Zhoršenie celkovej ekonomickej situácie

dinamică

Trendy ekonomického vývoja v regióne

dinamică

Zmeny federálnych alebo miestnych zákonov

dinamică

Nesystematické riziko

preot Nadbytočný

statické

Zrýchlené opotrebovanie budovy

statické

Neprijímanie leasingových splátok

dinamică

Nedostatočne efektívne riadenie projektov

dinamică

Zhoršenie dopravnej dostupnosti obiect

dinamică

Zhoršenie komerčného potențiálu regiónu

dinamică

Ťažkosti pri zabezpečovaní inžinierskej infraštruktúry

dinamică

Počet pozorovaní

Vážený súčet

Množstvo faktorov

Korekcia rizika investícií do nehnuteľností,%

Riziková prirážka za investíciu do predmetu posudzovania

Výpočet prémie za nízku likviditu

normálny expozičný čas obiect

bezriziková sadzba (nulový kupónový výnos)

http://www. cbr. ru / hd_base / GKOOFZ_MR. asp

nízka úprava likvidity

BS - bezriziková sadzba

R - investičná riziková prémia

L - úprava o nízku likviditu

M - ocenenie za investičný manažment

Diskontná sadzba

Výpočet miery kapitalizácie pomocou metódy Inwood

Preotul predajne. Celková plocha je 1247,3 m2. m Poschodia: Suterén + prvé poschodie. Adresa: Kirov, Oktyabrsky Ave., 118, pom. 1001. Cad. č. 43: 40: U0396: 012: 3961/09: 1001 / A

názov

Význam

Diskontná sadzba

Re

Rok výroby

Economic život

Dátum hodnotenia

Stavebný vek

Zostávajúca životnosť ku dňu hodnotenia

Zostávajúca životnosť na konci prognózovaného obdobia

n

Miera návratnosti kapitálu

i

Návratnosť (SFF)

SFF

Kapitalizačný pomer

R0

Stanovenie konečnej hodnoty miery návratnej kapitalizácie.

Miera návratnosti kapitalizácie stanovená metódou trhovej extrakcie bola 11,91% a 22,22%; určená kumulatívnou stavebnou metódou - 19,85%. Významný rozdiel v sadzbách určených rôznymi metódami je spôsobený tréčnosťou, že metóda kumulatívneho vykresľovania je založená na odborných posúdeniach rizík a rizikový extrachúatia

Podrobná analýza Hodnotiteľa v tabuľke 18 ukázala, že hlavnou nevýhodou metódy kumulatívnej konštrukcie je predpoklad aditivity rizík, pričom všetky faktory sú na sebe závislé od a nepôsoba V tomto ohľade je pravdepodobná skutočnosť dvojitého (alebo viacerých) účtovania jedného alebo druhého faktora, a teda umelé nadhodnotenie diskontnej sadzby a miery kapitalizácie. Okrem toho existuje možnosť, že niektorý z rizikových faktorov nie je v tabuľke 18 zohľadnený, pretože neexistuje štandardný súbor rizík, ktoré by boli spoločné pre všetky prípady.

S prihliadnutím na vyššie uvedené sa odhadca v tejto správe rozhodol použiť v ďalších výpočtoch mieru návratnosti kapitalizácie stanovenú metódou trhovej extrakcie ako najspoľahlivej extrakcie ahkolivej spokcie ahkolivej

11.4.3 Výpočet trhovej hodnoty predmetu posudzovania

Vo štvrtej etape trhová hodnota predmetu ocenenia sa určí kapitalizáciou čistého zisku z predmetu.

Tab. 17 - Výpočet hodnoty oceňovaného predmetu výnosovým prístupom metódou priamej kapitalizácie

Preotul predajne. Celková plocha je 1247,3 m2. m Poschodia: Suterén + prvé poschodie. Adresa: Kirov, Oktyabrsky Ave., 118, pom. 1001. Cad. č. 43: 40: U0396: 012: 3961/09: 1001 / A
preot Suterénne despre celkovej vymre 473,3 m2. m.
	názov	Platba	Veľkosť	Jednotky
	Celková plocha obiect	Vysvetlenie údajov
		pozri tabuľku. šestnásť		RUB / mesiac
	Počet dní v roku
	Vyťaženosť
	Skutočný hrubý príjem
		Substitučné náklady			RUB / m2 m za rok
	Priemerná hodnota pre podobné objekty		RUB / m2 m za rok
Daň z nehnuteľnosti			RUB / m2 m za rok
		RUB / m2 m za rok
		RUB / ročne
	Čistý prevádzkový príjem
	Miera kapitalizácie	Tab. osemnásť
		položka 11 / položka 12	7 145 000	rubľov

Preot na 1.poschodí o celkovej vymre 774 m2. m.
	názov	Platba	Veľkosť	Jednotky
	Celková plocha obiect	Vysvetlenie údajov
	Cena prenájmu za nehnuteľnosť, ktorá sa oceňuje	pozri tabuľku. šestnásť		RUB / mesiac
	Ročný potentiálny príjem z prenájmu oceňovanej nehnuteľnosti
	Počet dní v roku
	Počet dní, počas ktorých je objekt nútený vyprázdniť
	Vyťaženosť
	Skutočný hrubý príjem
	Ročné náklady na údržbu	Substitučné náklady	Priemerná hodnota pre podobné objekty		RUB / m2 m za rok
Prenájom pôdy	Priemerná hodnota pre podobné objekty		RUB / m2 m za rok
Daň z nehnuteľnosti	2,2% z hodnoty získanej komparatívnym prístupom bez DPH		RUB / m2 m za rok
Celkové náklady cu 1 m2. m. preoţie		RUB / m2 m za rok
Celkové náklady na celý preot		RUB / ročne
	Čistý prevádzkový príjem
	Miera kapitalizácie	Tab. osemnásť
	Trhová hodnota oceňovanej nehnuteľnosti vypočítaná príjmovou metódou vrátane DPH (zaokrúhlená).	položka 11 / položka 12	29 349 000	rubľov

12. DOHODA O VÝSLEDKOCH HODNOTENIA

Táto časť znaleckého posudku zhromažďuje všetky údaje získané pri oceňovaní a tvorí konečný záver o trhovej hodnote oceňovanej nehnuteľnosti. Účelom prinášania výsledkov všetkých použitých prístupov je určiť výhody a nevýhody každého z nich, a tým vypracovať jednotný odhad nákladov.

Kapitalizačný pomer je parameter, ktorý premieňa čistý príjem na hodnotu majetku. V tomto prípade sa berie do úvahy tak samotný čistý zisk ziskaný z prevádzky hodnoteného obiect, ako aj úhrada fixného kapitálu vynaloženého na obstaranie obiect. Kapilizačný pomer, ktorý zohľadňuje tieto dve zložky, sa nazýva celkový pomer kapitalizácie alebo miera kapitalizácie čistého príjmu.Čistý príjem použitý na kapitalizáciu sa v tomto prípade zisťuje za určité obdobie, spravidla na rok. Všeobecná kapitalizácia (alebo miera plnej kapitalizácie) teda vyjadruje vzťah medzi ročnou hodnotou čisteho príjmu získaneho ako výsledok prevádzky zariadenia a jeou trhovou hodnot

Výber kapitalizačného pomeru je jedným z kľúčových bodov hodnotenia. V tomto prehľade sa kapitalizačný pomer vypočítava pomocou kumulatívnej konštrukčnej metódy. Podľa tejto metódy sa za základ berie bezriziková miera výnosu, ku ktorej sa pripočítava prirážka za riziko investovania v posudzovanom sector trhu a miera návratnosti investovaného kapitálu.

V podmienkach ruského trhu sa zvyčajne prezentuje vo forme:

i = i o + i c + i l + i v + n to

kde
i o - bezriziková úroková sadzba,%;
i с - všeobecné trhové riziko,%;
i l - prémia za nízku likviditu,%;
i in - prémia za kvalitu hospodárenia,%;
n až - miera návratnosti kapitálu,%.

Keďže táto sprava hodnotí jednu nehnuteľnosť - budovu spolo s pozemkom, výpočet kapitalizačného pomeru budov je podobný ako výpočet diskontnej sadzby pre pozemky.

Ako nominálna bezriziková sadzba bola zvolená vážená priemerná úroková sadzba federálnych úverových dlhopisov (OFZ) na základe výsledkov obchodovania ku dňu ocenenia (so splatnoskov) nad Tento ukazovateľ ku dňu hodnotenia dosiahol 6,8% (Zdroj informácií: Bulletin akciového trhu Bank of Russia).

Regionálne riziko. Určené podľa časopisu Expert na základe údajov o investičnom riziku v ruských regiónoch v rokoch 2004-2005, z ktorých vyplýva, že investičné riziko regiónu Astrachan prevyšuje riziko regiónu Astrachan RF prevy. V dôsledku toho bude regionálne riziko pre región Pskov 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8%.

Ocenenie za investičný manažment- čím rizikovejšie a komplexnejšie investície, tým kompetentnejšie riadenie vyžadujú. Toto riziko, berúc do úvahy nedostatočné využitie a straty, sa môže pohybovať od 2 to 5%. Keďže čerpacie stanice vyžadujú špeciálne manažérske Schopnosti, riziková hodnota sa berie na úroveň 2,5%.

Výpočet úpravy investičného rizika

stol 1

Druhy a názov rizika		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Systematické riziko
Zhoršenie celkovej ekonomickej situácie	Dinamic
Zvýšenie počtu súťažiacich obiectv	Dinamic
Zmeny federálnych alebo miestnych zákonov	Dinamic
Nesystematické riziko
Prírodné a človekom spôsobené núdzové situácie	Statické
Neprijímanie platieb	Dinamic
Neefektívne riadenie	Dinamic
Kriminogénne factory	Dinamic
Audit financiar	Dinamic
Nesprávne plnenie zmlúv	Dinamic
Počet pozorovaní
Vážený priemer		5,9

Nízka úprava likvidity je to opravná položka k strate zisku počas doby expozície obiect.
Veľkosť novely bola odborníkmi určená na úrovni 2%.

Stanovenie miery návratnosti kapitálu

Ako je uvedené vyššie, kapitalizačný pomer, R, zahŕňa mieru návratnosti kapitálu a mieru návratnosti, ktorá zohľadňuje návratnosť pôvodnej investície.
Miera kapitálovej návratnosti odhadcu bola zvolená na základe účtovných údajov, z ktorých vyplýva, že priemerná doba použiteľnosti je 20 rokov, or. j. návratnosť kapitálu bude 5%:

Tabuľka výpočtu miery kapitalizácie

Táto kapitola sa bude zaoberať pojmom likvidita, jej vplyvom na cenu a ziskovosť finančného aktíva, a teda aj dôvodmi existencie javu, akým je prémia za likviditu.

Je zvykom alokovať likviditu trhu a likviditu financovania. Prvý znamená možnosť jeho predaja bez dodatočných nákladov, druhý znamená možnosť získať prostriedky na financovanie (Brunnermeier, Pedersen, 2009). Zároveň, ak hovoríme o aktívach, autori majú vo väčšine prípadov na mysli likviditu trhu. Napríklad Holmström a Tirole (1998) tiež interpretujú likviditu aktíva ako sadzbu, za ktorú sa predá bez významnej straty hodnoty. A Sarr a Lybek (2002) poznamenávajú, že likvidné aktívum musí byť Schopné predať veľké objemy bez ovplyvnenia ceny.

Vidíme, že autori používajú mierne odlišné definície likvidity. Často je to dané prístupom autora, výberom skúmaného trhu, dostupnými nástrojmi na meranie jeho parametrov a pod. Vo všeobecnosti môžeme povedať, že neexistuje jednoznačný pojem likvidity.

Štúdium likvidity trhov a jednotlivých aktív je dôležitou úlohou, pretože ovplyvňuje výber investorov, a teda aj cenu a ziskovosť aktív. Potreba brať do úvahy likviditu je spôsobená tým, že trh je nedokonalý a investitori chcú čo najprimeranejšie posúdiť svoje riziká, vrátane rizika likvidity.

Existuje niekoľko dôvodov, prečo likvidita všetkých aktív na trhu nie je absolútna. Prvým je, že agenti na trhu znášajú rôzne transakčné náklady spojené s nákupom a predajom aktív (dane, poplatky pre maklérov atď.). Okrem toho by sa tu mali brať do úvahy všetky budúce transakčné náklady. Druhým dôvodom je takzvané skladovacie riziko a špecifiká dopytu po aktíve, ktoré ho určujú. Takže pri očakávaní priaznivých podmienok na predaj aktíva z portfólia pri absencii kupujúcich je potrebné kompenzovať riziko možnej zmeny ceny pri držbe aktíva (Amihud și colab., 2005).

Tomuto fenoménu sa približujú aj náklady na nájdenie kupca na OTC trhu. Tu je možnosť rýchleho predaja predajcovi, ktorý je však spojený so zľavou ako kompenzáciou za jeho riziká.

Okrem toho stojí za zváženie zlyhanie trhu, ako sú asymetrické alebo neúplné informácie. V takýchto podmienkach vždy na trhu zvíťazí informovaný agent, ktorý na základe dostupných údajov dokáže nanajvýš adekvátne posúdiť všetky riziká transakcie s aktívom. Príkladom takýchto informácií môžu byť údaje o akýchkoľvek základných ukazovateľoch ovplyvňujúcich cenu a poznatky o toku príkazov na nákup alebo predaj.

Taktiež, keďže likvidita na trhu nie je konštantná hodnota, je potrebné pri hodnotení rizika a tým aj požadovaného výnosu brať do úvahy samotný fakt jej volatility (Amihud et al., 2005).

Na základe vyššie uvedených skutočností, ktoré určujú mieru likvidity, výskumníci identifikujú niekoľko parametrov likvidného trhu. Prvou z týchto charakteristík je tesnosť trhu, čo znamená nízke transakčné náklady, ako je rozdiel medzi nákupnými a predajnými cenami. Rýchlosť vybavenia a vybavenia objednávky je okamžitá. Tiež zdôrazňujú hĺbku trhu, ktorá je daná prítomnosťou veľkého počtu objednávok, ktorých cena môže byť nižšia alebo vyššia ako prevládajúca na trhu. Vedci okrem týchto ukazovateľov merajú aj šírku trhu, čo znamená, že veľké množstvo objednávok s výrazným objemom výrazne neovplyvňuje cenu. Likvidný trh musí byť flexibilný a Schopný korigovať ceny takým spôsobom, aby viedli k fundamentálnym hodnotám (Sarr, Lybek, 2002).

Alokácia ukazovateľov likvidného trhu je takzvaný mikroštrukturálny prístup, na základe ktorého mnohí autori vo svojich štúdiách volia metódy merania likvidity. Takže v štúdii Sarra a Lybeka (2002) sa rozlišujú 4 skupiny metód, z ktorých každá zodpovedá inému meraniu likvidity. Keďže v rámci tejto štúdie je dôležitá analýza náhradnej likvidity a získané výsledky budú použité neskôr, podrobnejšie sa nimi budeme zaoberať nižšie.

• 1. Meranie prostredníctvom transakčných nákladov:
• 1.1. Rozpätie medzi nákupnou a predajnou cenou aktíva. Je to jedno z najpopulárnejších opatrení likvidity. Tento indikátor sa používa už dlho. Napríklad v jednej zo svojich prvých štúdií boli Amihud et al., Použité na meranie likvidity a jej vplyvu na cenu. (1986). Tento ukazovateľ podľa mnohých výskumníkov zahŕňa náklady na informácie, náklady na spracovanie transakcií, náklady na skladovanie zásob atď. Toto rozpätie možno vypočítať aj ako relatívnu mieru na základe najvyššej nákupnej ceny a najnižšej predajnej ceny. Tiež sa niekedy takzvaný realizovaný spread vypočítava pomocou vážených cien transakcií, ktoré sa uskutočnili.

Napríklad štúdia Dick-Nielsen și colab. (2012) použili na účtovanie nákladov dve miery. Prvý je založený na predpokladoch uvedených v pôvodnej práci Rolla (1984), podľa ktorých je cena dlhopisu vždy medzi nákupnou a predajnou cenou. V dôsledku toho väčšie rozpätia vedú k vyššej negatívnej kovariancii medzi výnosmi. To vám umožňuje vypočítať mieru likvidity spôsobom uvedeným vo vzorci (1).

kde: - maximálna cena v transakcii;

Minimalna cena v transakcii.

Pod pojmom transakcie tu autori myslia nasledovné: počas obchodovania s tým istým dlhopisom môže dôjsť k viacerým transakciám približne rovnakého objemu, ku ktorým dochádza vculesledia pre-boo Autori považujú takéto transakcie za jednu transakciu, pre ktorú sú vypočítané alternatívne náklady.

• 2. Opatrenia založené na objemoch obchodov:
• 2.1. Obratový pomer. Tento ukazovateľ sa vypočíta ako pomer celkového objemu obchodov v hodnotovom vyjadrení k celkovej hodnote aktív v obehu.
• 2.2. Absolutna hodnota objemu obchodov
• 2.2.1. Môžu sa použiť aj metriky ako dni s nulovým objemom obchodovania pre dlhopis a dni s nulovým objemom obchodovania pre všetky dlhopisy firmy ako celku. Zvyčajne sa uvádzajú ako percento počtu dní, počas ktorých sa dlhopis neobchodoval, k celkovému počtu obchodných dní v danom období (pozri napríklad Dick-Nielsen et al., 2012)
• 2.3. Množstvo obchodov

Tieto ukazovatele sú užitočné na meranie likvidity na mimoburzových trhoch, kde nemusia byť dostupné informácie o kotáciách a cenách pre konkrétne transakcie.

• 2.4. Ukazovateľ likvidity Hui-Heubel. Vypočítava sa ako podiel rozdielu medzi maximálnou a minimálnou cenou aktíva za 5 dní k pomeru likvidity vypočítanému pomocou päťdňových údajov. Výskumníci však poznamenávajú, že päťdňové obdobie je príliš dlhé na to, aby zachytilo viditeľné zmeny cien v dôsledku zmien v objeme obchodov. Z tohto dôvodu tento koeficient používajú Gabrielsen și colab. (2012).
• 2.5. Pomer ziskovosti k objemu obchodov (index nelikvidity). Tento ukazovateľ použil v štúdii Amihud (2002). Vyzerá to takto:

kde: - ziskovosť za dané obdobie;

Objem obchodov za dané obdobie;

Počet výnosov (obchodov) za dané obdobie.

Jeho hlavnou výhodou je podľa autora to, že ide o pomerne presný nástroj na meranie likvidity a zároveň sú k dispozícii všetky potrebné dáta pre mnohé nástroje (v porovnaní s rozou a cenu nátím med.)

Vyššie uvedené ukazovatele ukazujú mieru hĺbky a šírky trhu, čo vám umožňuje posúdiť, do akej miery je likvidný. Vo všeobecnosti však každá z nich nie je bez nevýhod, pretože cena a objem obchodovania nie sú úmerné. Pentru a znižuje možnosť získať spoľahlivý odhad likvidity.

Niektori autori v tejto súvislosti používajú pri hodnotení poistného viacero ukazovateľov likvidity naraz alebo upravujú existujúce. Vo vyššie uvedenej štúdii Dick-Nielsen și colab. (2012) použili meranie, ktoré zahŕňa ukazovatele likvidity ako Amihud (2002), IRC a ich štandardné odchýlky. Keďže majú rôzne rozmery, pred vážením ich autori menia takto:

kde: je hodnota miery likvidity i-tého dlhopisu za obdobie t (j je index miery; j =);

Priemerná hodnota miery likvidity;

Smerodajná odchýlka miery likvidity.

• 3. Opatrenia na základe rovnovážnej ceny
• 3.1. Pomer efektívnosti trhu. Umožňuje posúdiť, či sú cenové výkyvy pod vplyvom nových informácií trvalé alebo dočasné. Odborníci sa domnievajú, že na likvidnom trhu sa akékoľvek zmeny cien predĺžia a krátkodobé výkyvy prakticky neexistujú. Vypočíta sa ako pomer logaritmu rozptylu dlhodobého výnosu k súčinu počtu krátkych období logaritmom rozptylu krátkodobého výnosu.

Na trhu s vysokou úrovňou likvidity de sa teda tento ukazovateľ mal blížiť k jednej. Nevýhodou tohto ukazovateľa je predpoklad neustálych zmien cien na trhu. Z tohto dôvodu v prípade diskrétnych náhlych zmien nebudú hodnoty tohto ukazovateľa (dokonca aj blízko jednej) odrážať stupeň likvidity.

• 3.2. Konštrukcia vectorvej autoregresie. Výskumníci sa domnievajú, že na trhoch s vysokou likviditou je oneskorenie úpravy cien relatívne malé (Sarr, Lybek, 2002).
• 4. Posúdenie vplyvu trhu na cenu. Tu sa zohľadňuje vplyv na zmenu ceny a rentability aktíva nielen likvidita, ale napríklad aj trhová ziskovosť.

Podrobnejší popis ukazovateľov likvidity nájdete v štúdii Gabrielsena a kol. (2012). Všetky vyššie uvedené proxy sa v tej či onej miere používajú pri testovaní prítomnosti významného vplyvu likvidity na cenu a ziskovosť aktíva.

Dopad je spôsobený tým, že investori pri hodnotení aktív berú do úvahy takzvané riziko likvidity, ktoré má teda svoju cenu. Ide v podstate o prémiu za likviditu. Treba poznamenať, že v literatúre neexistuje jasná a jednoznačná definícia, ako aj pre samotnú likviditu. Vo všeobecnosti sú všetky definície používané výskumníkmi relatívne. Napríklad Pereira a Zhang (2004) definujú prémiu za likviditu ako dodatočný výnos, ktorý musí priniesť nelikvidné aktívum, aby investor získal úroveň užitočnosti ekvivalentnú de un tejskalú

Všimnite si tiež, že tu môžu nastať ťažkosti, keďže literatúra používa aj pojmy ako diskont alebo prémia za nelikviditu. Pri bližšom skúmaní však tieto pojmy zvažujú rovnaký jav z rôznych uhlov pohľadu. Amihud (2002) napríklad nazýva dodatočný výnos z nelikvidného aktíva prémiou za nelikviditu.

V rámci tejto štúdie zadefinujeme, že prémia za likviditu sa bude nazývať dodatočná ziskovosť, ktorú je investitor pripravený zanedbať pri nadobudnutí likvidného aktholdíva bez transakladovčných ná Ak sú teda všetky ostatné veci rovnaké, požadovaná ziskovosť likvidného aktíva de mala byť nižšia, respektíve cena vyššia ako cena nelikvidného aktíva.

Takéto predpoklady o pomere likvidity, ceny a ziskovosti pomáhajú riešiť také problémy v oblasti financiarí, ako je „hádanka s akciovou prémiou“, „hádanka bezrizikovej sadzby“ a tie ž vysúôchľyujúchľ.

Na základe vyššie uvedeného možno konštatovať, že likvidita aktíva je zložitý pojem. Preto sa na jej meranie spravidla používa niekoľko prístupov, od ktorých často závisia vyvodené závery. V takejto situácii je na odhad ceny likvidity potrebné aplicarevať metódy, ktoré zodpovedajú zvolenej metodike merania.

Vo všeobecnosti je zohľadnenie likvidity aktíva pri investovaní jedným z dôležitých faktorov, ktorého vplyv na cenu a výnosnosť aktíva potvrdili rôzne štúdie. Niektoré z nich budú podrobnejšie discuție vané nižšie.

Korekcia nelikvidity je kompenzácia dlhej expozície pri predaji položky. Podľa analytikov je expozičný čas pre kancelárske budovy 2-3 mesiace. V rámci tejto spravy je maximálna doba expozície 3 mesiace.

Úprava o nízku likviditu sa vypočítala pomocou tohto vzorca:

Pliqu. =, kde:

I bez rizika - bezriziková sadzba;

St EXP - expozičný čas pre predmet hodnotenia, mesiace.

Výsledkom výpočtov bola úprava proti likvidite vo výške 1,46%.

Dodatok o správe investícií predstavuje správu „investičného portfólia“ a v závislosti od subjektu, do ktorého sa investuje, predstavuje 1 - 3%. Hodnoteným objektom sú kancelárske nehnuteľnosti, ktorých sprava sa vyznačuje nízkou úrovňou zložitosti spravy. Pre účely tejto správy odhadcovia považujú za primerané použiť priemernú hodnotu 2%.

Výpočet diskontnej sadzby určenej súčtovou metódou je uvedený v nasledujúcej tabuľke:

Tabuľka 28. Výpočet diskontnej sadzby súčtovou metódou

Výpočet miery návratnosti kapitálu

Návratnosť kapitálu je hodnota rovnajúca sa jednej vydelená počtom rokov potrebných na návratnosť investovaného kapitálu na základe časového intervalu, invest ktorého sa podľa výpočýrýr ...

Existujú tri spôsoby, ako získať späť investovaný kapitál:

Priamy kapitálový výnos (prstencová metóda);

Návratnosť kapitálu z fondu kompenzácií a miera návratnosti investície (Inwoodova metóda);

Návratnosť kapitálu na základe kompenzačného fondu a bezrizikovej úrokovej sadzby (Hoscaldova metóda).

V rámci tejto spravy bola miera návratnosti kapitálu vypočítaná prstencovou metódou. Táto metóda je vhodná, ak sa očakáva, že istina bude vymožená v rovnakých splátkach. Ročná návratnosť kapitálu sa vypočíta tak, že 100% hodnoty majetku sa vydelí zostávajúcou dobou použiteľnosti, t.j. je to prevrátená doba životnosti majetku.

Keďže priemerná životnosť budov porovnateľných s hodnotenou nehnuteľnosťou je 120 rokov, pri zohľadnení generalálnej opravy (kompletnej obnovy) vykonanej v roku 1996 je zostatková napoučoužoužoužou , bude:

/ 109 x 100 = 0,9%

Pre výpočty berieme hodnotu rovnajúcu sa 0,9%.

Podľa predpovedí analytikov trhu s nehnuteľnosťami budú v najbližších rokoch rásť nájomné za kancelárske preoție približne rovnakým tempom. Vzhľadom na vyššie uvedené, odhadcovia usúdili hodnotu miery rastu peňažných tokov na úrovni 4%.

Ďalšie články o economice

Výpočet technicko-ekonomických ukazovateľov priemyselného podniku za r
Ekonomika je náuka o ľudskom spravaní v procese výroby, distribúcie, výmeny a spotreby materiálnych statkov a služieb v rozsahu obmedzených zdrojov. Ale ak vezmeme do úvahy...

Trendy a formovanie znalostnej economicy
Od konca 90. rokov minulého storočia sa v západnej a domácej vede rozšíril pojem "znalostná ekonomika" alebo "znalostná ekonomika" (v priamom preklade z ...

Zvyšovanie konkurencieschopnosti podnikov
V súčasnosti dominujú trhové vzťahy v ktorejkoľvek krajine na svete. V súčasnosti existuje veľké množstvo firiem, ktoré vyrábajú homogénne produkty. Je medzi nimi tvrdá konkurencia. Un ty...

Úprava o riziko investície do nehnuteľností teda predstavovala 4,5%. Prémia za nízku likviditu sa používa na zohľadnenie potenciálu investora realizovať vlastnícke práva na trhu, získať hotovosť, ako aj čas potrebný na to. Prémiou za nízku likviditu je úprava o trvanie expozície pri predaji nehnuteľnosti.

Táto prémia sa vypočíta podľa vzorca:

kde: P - prémia za nízku likviditu, b - bezriziková sadzba;

L-doba expozície (v mesiacoch), celkový počet mesiacov v roku.

Ku dňu hodnotenia sa úprava o nízku likviditu predpokladá vo výške 3,62%, čo zodpovedá šiestim mesiacom expozície obiect. Doba expozície predmetu posudzovania na trhu sa počíta sadzbou určenou pre typickú úroveň riadenia na danom trhu, t.j. ako základ sa berie trhový ukazovateľ. To je však možné len vtedy, ak existuje významná informačná základňa pre porovnateľné objekty. Na určenie Doby expozície analyzujeme v prvom Rade spätné o aktuálne informácie o oceňovanom Objekte, ako aj rozhovory deci zákazníkom a na základě rozhovorov s profesionálnymi účastníkmi realitného trhu a na základě toho prichádzame k závěru, že doba vystavenia oceňovaného predmetu na trhu je najviac Sest mesiacov. Prémia za správu investícií sa používa na zohľadnenie potreby kompetentnej správy investícií zo strany investora. Čím sú investície rizikovejšie a komplexnejšie, tým kompetentnejšie riadenie vyžadujú. Západná teória oceňovania identifikuje zoznam kľúčových faktorov vrátane rizikového faktora - kľúčovej postavy vo vodcovstve a kvalite vodcovstva.

Su = Sdu * d / (1-d), (18)

kde: Sdu = Sdb + Sv + Sl je bezriziková miera návratnosti upravená o riziko vlastníctva a riziko nízkej likvidity; d - trhová zľava z ceny obiect z dôvodu straty príjmu pri výskyte rizík (t.j. zlá kvalita riadenia).

Trhová zľava za vzorku sa pohybuje od 10% do 25% v závislosti od podmienok na trhu.

Tabuľka 3.8 - Výpočet prémie za správu.

Premia za správu investície bola odhadcom akceptovaná vo výške 1,7%. Výsledky výpočtu kapitalizácie metódou kumulatívnej konštrukcie sú uvedené v tabuľke 3.9.

Tabuľka 3.9 -Výpočet kapitalizácie.

Prevádzkové a výrobné plánovanie v podniku
Operatívne plánovanie výroby (OPP) je konečnou fázou vnútropodnikového plánovania. Jeho zvláštnosťou je, že vývoj plánovaných cieľov výrobnou jednotkou je spojený s organizáciou ich implement. Hlavnou úlohou OPP je organizovať koordinovanú prácu všetkých divízií podniku s cieľom zabezpečiť jednotné, rytmické uvoľňovanie produktov v stanovenom objeme a sortimente s plním vyuuit ...