Príspevok na kapitálové opravy bytových domov. Čo je súčasťou veľkej obnovy bytového domu? Rozsiahla rekonštrukcia bytového domu

Generálna oprava bytového domu zahŕňa súbor opráv zameraných na odstránenie významných nedostatkov budovy, a to aj s cieľom predchádzať možným negatívnym následkom. Od roku 2014 sa štát fakticky zbavil zodpovednosti za vykonávanie týchto činností, teraz je táto zodpovednosť pridelená vlastníkom bytových a nebytových priestorov domu.

Čo to je

Definícia veľkých opráv a súvisiacich prác je upravená v občianskej legislatíve a špecifiká vykonávania podobných činností s rezidenčnými nehnuteľnosťami sú zverejnené v normách Kódexu bývania Ruskej federácie a iných zákonoch sektora bývania. Vo všeobecnosti generálna oprava nehnuteľnosti zahŕňa:

  • súbor prác súvisiacich s výmenou alebo obnovou jednotlivých častí a prvkov nosných stavebných konštrukcií a podláh;
  • podobné práce na stavebných konštrukciách alebo ich častiach, ktoré nie sú zahrnuté v zozname nosných konštrukcií;
  • obnova, prípadne úplná alebo čiastočná výmena inžinierskych a technických komunikácií bytového domu.

V súvislosti s generálnou opravou bytového fondu budú uvedené všeobecné oblasti stavebných prác zverejnené v zozname spoločného majetku konkrétneho domu, ktorý sa má nahradiť alebo obnoviť.

Na základe charakteristík bytového fondu je možné väčšie opravy vykonávať formou plánovaných alebo núdzových prác. Neplánovaná práca sa objednáva v týchto prípadoch:

  1. ak súčasný stav konštrukcií môže viesť k značnému poškodeniu alebo zničeniu objektu;
  2. ak sa zistí vplyv okolností vyššej moci spontánnej a náhlej povahy (napríklad ničivé prírodné javy);
  3. ak stav jednotlivých nosných alebo iných stavebných konštrukcií zasahuje do hlavného účelu bytového domu - bezpečného bývania občanov.

Zákon umožňuje vykonávať opravy v budovách úradne uznaných za nebezpečné len na odstránenie ohrozenia bezpečnosti obyvateľov, kým im nebudú pridelené iné obytné priestory.

Plánované opravy sa vykonávajú zahrnutím bytových domov do regionálnych zoznamov (registrov), ktoré vedú výkonné orgány zakladajúcich subjektov Ruskej federácie. Zostavovanie týchto zoznamov je jedným z prvkov mechanizmu reformy bytového fondu, pretože prostriedky na ďalšiu etapu veľkých opráv sa hromadia prostredníctvom prevodov (príspevkov) vlastníkov bytov.

Tento zoznam stanovuje priradenie veľkých opráv každého domu na určité kalendárne obdobie - rok. Keďže zoznamy sa schvaľujú na regionálnej úrovni a sú zverejnené, majú záujemcovia možnosť kedykoľvek určiť, či je ich dom zaradený do registra veľkých opráv a v ktorom roku budú plánované práce vykonané. .

So zavedením Fondu reforiem bývania a komunálnych služieb sa zostavenie zoznamu potrebných generálnych opráv uskutočňuje v dvoch etapách:

  • povinný regulovaný zoznam prác schválený na federálnej úrovni (nemôže sa meniť ani rozhodnutím vlastníkov obytných priestorov);
  • doplnkový súbor prác, ktorých zoznam si môžu určiť obyvatelia bytového domu na základe vlastného rozhodnutia vlastníkov bytových priestorov.

Doplnkový zoznam stavebných prác bude limitovaný len výškou príspevkov vyzbieraných a naakumulovaných občanmi v čase uzatvorenia zmluvy. Navyše, ak určené prostriedky nestačia na plánované opravy, môžu požiadať o úver bankové inštitúcie.

Federálny zoznam prác na veľkých opravách bytových domov obsahuje:

  1. inžinierske komunikácie umiestnené v budove a zahrnuté v spoločnom majetku - prvky zásobovania vodou a kanalizácie; vykurovací systém; elektrická komunikácia; systém zásobovania plynom (špecifikovaný zoznam tiež umožňuje výmenu vykurovania kachlí za ústredné kúrenie, ak to konštrukčné vlastnosti budovy umožňujú);
  2. systém údržby výťahu (obnovenie alebo výmena jednotlivých prvkov alebo celého systému);
  3. opravné a reštaurátorské práce na streche budovy;
  4. vykonávanie stavebných prác na základových alebo suterénnych prvkoch;
  5. vykonávanie opravných a reštaurátorských prác na fasáde budovy.

Malo by sa vziať do úvahy, že tento federálny zoznam možno rozšíriť na úrovni zakladajúcich subjektov Ruskej federácie. Závisí to od charakteristík prevádzky bytového fondu, stupňa znehodnotenia bytových domov, finančných možností rozpočtu a výšky príspevku obyvateľov. Revízne práce zahŕňajú najmä zateplenie medzipanelových škár a fasád budovy, montáž meračov energií atď.

Ak sa majitelia bytov rozhodnú zriadiť si osobitný účet na vyberanie a správu príspevkov na väčšie opravy, môžu si zároveň s rozšíreným zoznamom prác nastaviť zvýšenú výšku platieb. Toto rozhodnutie je potrebné oznámiť regionálnemu prevádzkovateľovi a väčšie opravy z prostriedkov osobitného účtu vykonať najneskôr v regulovaných lehotách.

Vykonanie regulovaného a dodatočného súpisu generálnych opráv bude realizované v rámci zmluvnej dohody. V prípade, že správu príspevkov občanov vykonáva regionálny prevádzkovateľ, bude vyhlásená verejná súťaž o právo na väčšie opravy. Na tento účel sa použijú informácie zo zoznamu bytov s viacerými bytmi, a to aj pri určovaní načasovania prác. Ak sa teda na základe rozhodnutia vlastníkov bytov vykonajú veľké opravy skôr, ako sú termíny uvedené v regionálnom zozname, do zmluvnej dohody sa zahrnú ďalšie druhy prác.

Na skutočné vykonanie veľkých opráv bytového fondu môžu krajské úrady financovať z príspevkov občanov tento zoznam súvisiacich služieb:

  • vykonávanie činností na obhliadku bytového domu alebo jeho jednotlivých stavieb, ako aj vypracovanie odhadovej dokumentácie;
  • objednávanie originálnej architektonickej a projektovej dokumentácie;
  • kontrola inžinierskych a technických komunikácií;
  • vykonávanie inventarizačnej činnosti na zistenie štandardu a skutočného opotrebovania bytového domu.

Na základe zozbieraných informácií o stave domu sa vykoná komplexná alebo selektívna generálna oprava. Pri selektívnych opravách podliehajú výmene a obnove len jednotlivé stavebné konštrukcie a prvky stavby, pričom komplexné práce budú zamerané na odstránenie nedostatkov celej stavby.

Majitelia obytných priestorov si tak môžu vopred určiť zoznam povinných prác, ktoré sa budú vykonávať na ich bytovom dome. V prípade potreby je možné tento zoznam včas rozšíriť z dôvodu zvýšeného množstva príspevkov občanov.

OTÁZKA:
Pokiaľ som dobre pochopil: aktuálna oprava je oprava spoločného majetku v bytovom dome..... v súlade so stanovenými regulačnými právnymi aktmi Ruskej federácie je veľká oprava oprava spoločného majetku v bytovom dome za účelom obnoviť jeho životnosť alebo vymeniť konštrukčné prvky.
1. Hlavná vec, ktorá z toho všetkého nie je jasná, je, kde je hranica medzi veľkými a súčasnými opravami?
(povedzme, že omietka vo vchode sa miestami prepadla, alebo prasklo potrubie atď.)
2. Ako alebo na akom základe sa tvorí výška mesačných platieb za bežné a väčšie opravy.
1.3. Klasifikácia opráv
Systém opráv bytových domov zabezpečuje v určitých intervaloch regulované opravy a opravy a rekonštrukčné premeny (pozri obr. 1.1).
///
úryvok z obr. 1.1:
Generálna oprava - oprava budovy s prípadnou výmenou konštrukčných prvkov a sústavy inžinierskych zariadení a odstránením funkčného (morálneho) opotrebovania ich modernizáciou.

Rekonštrukcia stavby je súbor prác a organizačno-technických opatrení s odstránením fyzického a funkčného (morálneho) opotrebenia a zmien technicko-ekonomických ukazovateľov s cieľom zlepšiť životné podmienky, kvalitu služieb a zvýšiť objem poskytovaných služieb. .

Čas medzi opravami a približné objemy opráv a opravných a rekonštrukčných premien sa odporúča pre účely dlhodobého plánovania v zmysle VSN 58-88(r) a pre strednodobé a krátkodobé plánovanie sú špecifikované. na základe technického stavu, architektonických, plánovacích a dizajnových prvkov bytových domov.

Rozsiahla rekonštrukcia budov- výmena alebo obnova jednotlivé časti alebo celé konštrukcie(s výnimkou kompletnej výmeny hlavných konštrukcií, ktorých životnosť určuje životnosť bytového domu ako celku) a inžiniersko-technických zariadení budov v dôsledku ich fyzického opotrebovania, ako aj v prípade potreby odstraňovať následky funkčného (morálneho) zhoršovania stavieb a vykonávať práce na zlepšení úrovne vnútorného zlepšenia, t.j. modernizácia budov. Pri generálnej oprave je eliminované fyzické (čiastočné) a funkčné (čiastočné alebo úplné) znehodnotenie budov.

Veľká generálna oprava zahŕňa výmenu jedného, ​​niekoľkých alebo všetkých systémov inžinierskych zariadení, ako aj uvedenie všetkých konštrukčných prvkov domu do dobrého stavu.

Generálna oprava sa delí na generálnu opravu komplexnú a generálnu opravu selektívnu.

a) Komplexná oprava je oprava zahŕňajúca výmenu konštrukčných prvkov a inžinierskych zariadení a ich modernizáciu. Zahŕňa práce pokrývajúce celú stavbu ako celok alebo jej jednotlivé časti, pri ktorých sa kompenzuje ich fyzické a funkčné opotrebovanie.
b) Selektívna generálna oprava je oprava s úplnou alebo čiastočnou výmenou jednotlivých konštrukčných prvkov budov a stavieb alebo zariadení, zameraná na úplnú kompenzáciu ich fyzického a čiastočne funkčného opotrebenia.

Zaradenie do druhu veľkej opravy závisí od technického stavu budov určených na opravu, ako aj od kvality ich dispozičného riešenia a od stupňa vnútorného zlepšenia.

Napríklad práca na výmene stúpačky studenej vody alebo teplej vody môže byť uznaná ako súvisiaca s veľkými opravárskymi prácami. Alebo skôr selektívna generálna oprava. Aj keď existuje iný názor (pozri nižšie).

Komplexná generálna oprava vo vzťahu k federálnemu zákonu č. 185-FZ zabezpečuje vykonávanie všetkých druhov prác uvedených v článku 15 (s výnimkou opráv pivníc a výťahov v tých budovách, kde neexistujú).
Pri vykonávaní opráv by sa mali používať materiály, ktoré zabezpečia štandardnú životnosť opravovaných konštrukcií a systémov. Skladba druhov a poddruhov prác musí byť taká, aby po väčších opravách bytový dom plne vyhovoval všetkým prevádzkovým požiadavkám (podrobnejšie v časti 2. Selektívne veľké opravy vo vzťahu k federálnemu zákonu č. 185-FZ sú určené na vykonávanie určitých). druhy práce uvedené v článku 15 .
Selektívne veľké opravy sa vykonávajú na základe technického stavu jednotlivých stavieb a inžinierskych systémov ich úplnou alebo čiastočnou výmenou.
...

2.1.9. Zoznam vykonaných prác pri väčších opravách bytového fondu je uvedený v prílohe 9 k. Príloha 3 k obsahuje zoznam konštrukčných prvkov, inžinierskych systémov a zariadení a približné doby ich prevádzky pred väčšími opravami. Zoznam zahŕňa celú škálu bytových domov z hľadiska projektových charakteristík a inžinierskych zariadení, ktoré boli postavené a prevádzkované v čase uverejnenia tohto regulačného dokumentu, a preto sú uplatniteľné na účely týchto usmernení v rámci ustanovenom v časti 3, Článok 15 federálneho zákona č. 185-FZ.

2. Pri väčších opravách - na základe odhadu prác. Suma podľa odhadu sa rozdelí na celkovú výmeru bytových a nebytových priestorov bytového domu (bez výmery spoločných priestorov) a počet mesiacov, počas ktorých na základe rozhodnutia OZ. vlastníkov, bude uhradená cena diela.

Druhá možnosť úhrady väčších opráv je vo výške . Je to jednoduché a priamočiare, ale nezohľadňuje individuálne charakteristiky každého prípadu. Navyše tento federálny štandard pôvodne nemal byť zahrnutý do platieb, pretože bol vyvinutý na použitie v medzivládnych vzťahoch.

V každom prípade sa o výške platby za bežné a väčšie opravy rozhoduje na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov bytového domu (a ak je dom v HOA, tak sa rozhoduje spôsobom ustanoveným zakladateľskou listinou). partnerstva).


3. Ďalšie informácie k problematike

V otázke zaradenia prác medzi bežné alebo väčšie opravy existuje iný názor, vychádzajúci z odporúčanej prílohy č. 7 k.
citujem:

Zoznam prác súvisiacich s aktuálnymi opravami
<...>
12. Vodovod a kanalizácia, zásobovanie teplou vodou
Montáž, výmena a obnova funkčnosti jednotlivých prvkov a častí vnútorných vodovodov a kanalizácií, zásobovania teplou vodou vrátane čerpacích jednotiek v bytových domoch.
teda práce na výmene stúpačiek studenej vody a teplej vody možno považovať za súvisiace s bežnými opravárskymi prácami. Existuje súdna prax.

Tie. kľúčovou otázkou, ktorá spôsobuje nezrovnalosti, je to, čo treba počítať "systém" A "element" v tomto kontexte. Jednoznačnú odpoveď na to zatiaľ v predpisoch nenašli.


4. Druhy prác na veľkých opravách bytových domov podľa federálneho zákona č. 185-FZ zo dňa 21.07.2007

Článok 15.
Časť 3. Druhy prác na veľkých opravách bytových domov v súlade s týmto federálnym zákonom zahŕňajú:
1) oprava vnútropodnikových inžinierskych systémov elektrických, tepelných, plynových, vodovodných a odpadových vôd;
(Ustanovenie 1 v znení federálneho zákona z 29. decembra 2010 N 441-FZ)
2) oprava alebo výmena výťahového zariadenia uznaného za nevhodné na prevádzku a v prípade potreby oprava výťahových šácht;
3) opravy striech;
4) oprava pivníc patriacich do spoločného majetku v bytových domoch;
5) zateplenie a oprava fasád;
6) inštalácia kolektívnych (spoločných domových) meračov spotreby zdrojov a riadiacich jednotiek (tepelná energia, teplá a studená voda, elektrická energia, plyn);
(Doložka 6 zavedená federálnym zákonom z 29. decembra 2010 N 441-FZ)
7) oprava základov bytových domov.
(Doložka 7 zavedená federálnym zákonom z 29. decembra 2010 N 441-FZ v znení federálneho zákona z 25. decembra 2012 N 270-FZ)

OTÁZKA:
Pozrite, ak už boli veľké opravy vykonané s rozpočtovými peniazmi, čo robiť v tomto prípade? Povedzme, že urobili dôkladnú rekonštrukciu, potom vytvorili HOA, bude aj tak niekde posielať časť peňazí z tarifnej sadzby? alebo ako. Dmitrij.

ODPOVEĎ:
Rovnakú prácu nemožno brať do úvahy v dvoch hlavách - ako veľké opravy na úkor rozpočtových prostriedkov, ako aj ako bežné opravy v mene HOA. Buď jedno, alebo druhé.
Výberom poplatkov za bytové priestory ich HOA vynakladá na aktuálne prevádzkové potreby domu a tvorbu fondu opráv.
Ak však podmienkou veľkých opráv na úkor rozpočtových prostriedkov bolo zaplatenie určitého podielu z poplatku za veľké opravy členmi HOA (ako sa to teraz deje podľa 185-FZ), potom HOA vyberie cieľový poplatok na väčšie opravy a prípadne zaslať vyzbierané prostriedky.

Správa domu

Termíny veľkých opráv v bytových domoch (MCD) určuje regionálny program vypracovaný orgánmi zakladajúceho subjektu federácie. Tvorí sa na dobu nevyhnutnú na realizáciu väčších opráv vo všetkých bytových domoch nachádzajúcich sa v kraji a je navrhnutá do roku 2043. Poradie veľkých opráv sa určuje na základe doby prevádzky inžinierskych systémov a konštrukčných prvkov bytového domu a posúdenia ich technického stavu.

Zároveň sa vlastníci priestorov v bytových domoch, ktorí tvoria kapitálový fond opráv na osobitnom účte, môžu rozhodnúť vykonať väčšie opravy pred termínmi stanovenými v regionálnom programe. Podľa článku 189 Kódexu bývania Ruskej federácie sa veľké opravy vykonávajú na základe rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov bytov v tomto dome. O vykonaní väčších opráv v bytovom dome sa rozhoduje na návrh správcu domu, regionálneho prevádzkovateľa alebo z vlastného podnetu. Právo na skoršie vykonanie opráv je určené časťou 4.1 článku 170 Kódexu bývania Ruskej federácie.

Ako správne formalizovať rozhodnutie o skorej generálnej oprave?

Pre úspešnú realizáciu takéhoto rozhodnutia je potrebné dodržať podmienku, že ku dňu prijatia tohto rozhodnutia je na osobitnom účte dostatok finančných prostriedkov na financovanie opráv kapitálu alebo sú zvolené iné spôsoby jeho financovania. Zároveň § 189 Bytového zákona v časti 7 určuje, že ak sa väčšie opravy spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome nevykonajú vlastníci priestorov, v ktorých je zriadený kapitálový fond opráv na osobitnom účte, v lehote podľa § 3 ods. na obdobie ustanovené programom opráv hlavného mesta kraja, orgán samosprávy prijíma rozhodnutie o vytvorení kapitálového fondu opráv na účet prevádzkovateľa kraja.

Za zmienku stojí, že akumulácia prostriedkov na väčšie opravy na osobitnom účte vylučuje možnosť požičať si vyzbierané peniaze z tohto účtu pre potreby iných bytových domov. Vylúčená je aj možnosť dopĺňania tohto účtu z iných účtov pre potreby tohto domu. V súlade s tým sa majitelia budú musieť rozhodnúť, že chýbajúce prostriedky získajú žiadosťou o zvýhodnený úver alebo iné účelové prostriedky.

V rozhodnutí valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome o vykonaní skorých väčších opráv v bytovom dome musí byť určené a schválené:

  • zoznam veľkých opravárenských prác;
  • odhad nákladov na veľké opravy;
  • načasovanie veľkých opráv;
  • osoba, ktorá je v mene vlastníkov priestorov v bytovom dome oprávnená podieľať sa na preberaní dokončenej práce (článok 189 Zákona o bývaní Ruskej federácie).

Financovanie a kontrola skorých kapitálových opráv

Ak je kapitálový fond opráv tvorený na osobitnom účte bytového domu, potom sa vlastníci pri väčších opravách spoločného majetku môžu spoliehať výlučne na prostriedky, ktoré naakumulovali alebo inkasovali, alebo môžu použiť prostriedky úverových inštitúcií. .

Organizovanie veľkých opráv na úver umožňuje vlastníkom vykonávať selektívne alebo kompletné väčšie opravy v bytovom dome bez čakania na termíny určené regionálnym programom. Vykonávanie veľkých opráv na úver je finančne najvyváženejším programom na organizovanie veľkých opráv, ktorý si vyžaduje minimálne rozpočtové výdavky. V financovanom systéme financovania kapitálových opráv vzniká problém nesúladu medzi nákladmi na kapitálové opravy a výškou úhrady veľkých opráv. V modeli pôžičiek na opravu kapitálu takýto problém neexistuje - platba presne zabezpečuje financovanie vynaložených výdavkov.

Ruská vláda plánuje spustiť úverový program na kapitálové opravy bytových domov so zvýhodnenou sadzbou 12 % ročne, sľúbil námestník ministra výstavby a bývania a komunálnych služieb Ruskej federácie Andrei Chibis nie tak dávno. Rozsah programu sa v súčasnosti upresňuje.

Čo sa týka výberu zhotoviteľa, ktorý môže vykonávať práce v rámci generálnej opravy spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, je potrebné poznamenať, že priamo závisí od spôsobu, akým si vlastníci priestorov v bytovom dome zvolia vytvorenie fondu opráv. .

Ak si zvolíte spôsob vytvorenia fondu opráv na účet regionálneho prevádzkovateľa, v súlade s článkom 180 Zákona o bývaní Ruskej federácie plní fond opráv kapitálu funkcie technického zákazníka. na väčšie opravy spoločného majetku. Je povinný prilákať dodávateľov na poskytovanie služieb a (alebo) vykonávanie veľkých opráv a uzatvárať s nimi príslušné dohody v jeho mene (časť 2 článku 182 Kódexu bývania RF). Zároveň sa ich výber dodávateľov na poskytovanie služieb a (alebo) vykonávanie prác na veľkých opravách spoločného majetku v bytovom dome v súlade s časťou 5 článku 182 Zákona o bývaní Ruskej federácie vykonáva spôsobom zriadená vládou Ruskej federácie.

Ak sa finančné prostriedky na veľké opravy zhromažďujú na špeciálnom účte, celý proces od začiatku až do konca budú kontrolovať majitelia bytov nachádzajúcich sa v tejto budove. Zároveň sa možno budete musieť naučiť porozumieť technológii opráv, ak je to možné, dozvedieť sa viac o kritériách hodnotenia kvality práce a rozšíriť svoje znalosti v oblasti stavebných materiálov. Ale vďaka tomu môžete získať presne tú generálnu opravu, ktorú konkrétny dom potrebuje.

V súlade s federálnym zákonom „o veľkých opravách bytových domov“ sú majitelia povinní samostatne platiť za veľké opravy celej budovy. A regionálne orgány musia zabezpečiť včasné dokončenie všetkých plánovaných prác.

Tento zákon tiež ustanovuje druhy opráv a zoznam priestorov v bytovom dome, v ktorých sa musia vykonať.

Hlavná rekonštrukcia domu– ide o výmenu alebo obnovu konštrukcií domu alebo ich prvkov. To znamená, že v rámci generálnej opravy sa musia zrekonštruovať alebo nahradiť nové prevádzkové priestory, ktoré sú zastarané alebo môžu spôsobiť deštrukciu budovy.

Čo je súčasťou generálnej opravy bytového domu:

  1. Fasádne a základové práce.
  2. Výmena inžinierskych a technických komunikácií.
  3. Oprava výťahu.
  4. Pokrývačské a pivničné práce.
  5. Montáž bežných domových meracích zariadení.
  6. Inštalácia ventilačných systémov.
  7. Oprava vo vnútri vchodu.

Zákon o kapitálových opravách bytových domov

Nový zákon v podstate vymedzil povinnosti a zodpovednosť pri vykonávaní väčších opráv bytových domov medzi vlastníkmi a krajskými úradmi. Krajským úradom je zároveň pridelená organizačná a kontrolná funkcia a vlastníkom je pridelený výber prostriedkov na úhradu opravných prác.

Nadobudnutím účinnosti zákona boli všetky subjekty federácie povinné v čo najkratšom čase vypracovať regulačnú dokumentáciu v súlade s programom opráv hlavného mesta.

Každý subjekt Ruskej federácie je povinný:

  1. Vypracovať a prijať regionálny zoznam prác zahrnutých do veľkej obnovy domu, určiť a stanoviť ich termíny.
  2. Určiť regionálneho prevádzkovateľa (fond, v ktorom sa budú akumulovať finančné prostriedky a z ktorého budú použité prostriedky na veľké opravy).
  3. Prijať dokumenty stanovujúce pracovný postup, minimálnu výšku príspevkov a ustanoviť orgán na kontrolu vykonávania prác a vynakladania peňazí.

Vlastníci bytov s viacerými bytmi zasa organizujú schôdzu, na ktorej stanovia, kde budú uložené peniaze, ktoré previedli na veľké opravy.

Vlastníci si podľa zákona môžu vybrať banku, ktorej zveria svoje prostriedky, alebo ich prevedú do fondu regionálneho operátora.

Ak vlastníci nemôžu samostatne určiť formu uloženia peňazí, tak toto rozhodnutie za nich robí obecný úrad.

kto platí?

Práce na opravách konštrukcií bytových domov boli pred účinnosťou zákona hradené z Fondu reforiem bývania a komunálnych služieb. Teraz je tento fond zodpovedný len za presídľovanie obyvateľov z chátrajúcich a núdzových bytov.

Platba za veľké opravy je uložená majiteľom štvorcových metrov v bytových domoch. Platba za väčšie opravy je povinnou položkou v mesačnej platbe za bývanie a komunálne služby, jej výška je stanovená individuálne v každom kraji.

Obyvatelia sú oslobodení od príspevkov na veľké opravy:

  1. Núdzové domy.
  2. Domy, ktorých pozemok je zvyčajne zabraný v prospech štátu.
  3. Byty sú v obecnom vlastníctve.

Mesačný príspevok na väčšie opravy bytového domu sa vypočítava na základe priemerného príjmu v kraji. Celoštátny priemer je 6-7 rubľov. za každý štvorcový meter nehnuteľnosti. Príspevky sa môžu líšiť v rôznych kategóriách bývania nachádzajúcich sa v rovnakom regióne.

Obyvatelia, ktorí nie sú vlastníkmi, teda bývajú v nesprivatizovaných bytoch na základe sociálnej nájomnej zmluvy, nemajú právo zúčastňovať sa na organizačných schôdzach, teda nemôžu podávať návrhy na väčšie opravy a hlasovať.

Ďalším dôležitým detailom je, že ak niektorý z vlastníkov bytového domu systematicky neplatí príspevky na väčšie opravy, nezbavuje ho to zodpovednosti. Chýbajúcu sumu nemožno za žiadnych okolností odobrať z prostriedkov ctihodných obyvateľov, ale možno ju podľa zákona vymáhať súdnou cestou.

Kedy je to hotové?

Aby dom prešiel generálnou opravou, je potrebné najprv rozhodnúť, aký typ prác je potrebný a aký bol dôvod generálnej opravy.

V niektorých prípadoch sa môže ukázať, že budova si vyžaduje aktuálne opravy, a nie veľké, čo výrazne mení načasovanie jej realizácie a financovania:

  1. Iniciatíva obyvateľov. Na uskutočnenie veľkej rekonštrukcie domu z iniciatívy obyvateľov je potrebné zvolať schôdzu vlastníkov. Počas schôdze presne určte, aké práce je potrebné v dome vykonať a hlasujte. Ak viac ako 2/3 vlastníkov hlasuje „za“ generálnu opravu, vypracuje sa protokol s podrobnými požiadavkami na navrhovanú prácu. Protokol je odovzdaný správcovskej spoločnosti, ktorá ho koordinuje s obhliadkou bývania. Posledný orgán stanoví časový rámec opráv a vypočíta ich náklady. Ak kontrola bývania nesúhlasí s potrebou väčších opráv alebo súhlasí s obmedzeným typom prác, môžete si objednať nezávislé vyšetrenie, ktoré potvrdí platnosť veľkých opráv. Vyšetrenie sa robí za poplatok.
  2. Pohotovostna situacia. Môže sa stať, že sa na dome neplánovali veľké opravy, no ich potreba vznikla v dôsledku havárie. Nehodou v chápaní správcovskej spoločnosti je prerušenie vodovodného, ​​kanalizačného alebo vykurovacieho potrubia s únikom kvapaliny. Práce na odstránení príčin havárie a výmene poškodených potrubí sa vykonávajú s použitím prostriedkov na opravu v čo najkratšom čase. To znamená, že ak stúpačka s horúcou alebo studenou vodou uniká, musí sa okamžite vymeniť a nie opravovať použitím mnohých svoriek.
  3. Plánované opravy. Samostatnou položkou výdavkov domácnosti sú plánované alebo bežné opravy. Riadok „aktuálne opravy“ je uvedený v platbách za bývanie a komunálne služby a obyvatelia podľa neho platia svoje peniaze. Súčasné opravy sa preto nepovažujú za veľké opravy a vykonávajú sa podľa plánu v závislosti od opotrebovania konštrukcií alebo prvkov budovy. Plánované opravy zahŕňajú práce, ako je čistenie potrubí, výmena konzol, schodov, zábradlí, dverí, rozbitého skla, údržba stavebného príslušenstva a kozmetické opravy.

Rozdiely medzi aktuálnymi opravami

Hlavným rozdielom medzi bežnými opravami a veľkými opravami je možnosť ich vykonania bez prerušenia prevádzky budovy. To znamená, že ak opravné práce na teplovodnom potrubí nevyžadujú odpojenie všetkých obyvateľov, potom oprava pokračuje. To isté platí pre prácu na vykurovacom alebo napájacom potrubí.

Súčasné opravy bytového domu sa vykonávajú pravidelne a pomerne často, navyše práca na plánovaných opravách je lacnejšia ako tie veľké.

Treba mať na pamäti, že tieto dva typy opráv majú rôzne zdroje financovania. Druhy prác na bežných a veľkých opravách sú uvedené v zákone a sú prísne regulované.

Webová stránka nadácie

Všetko, čo súvisí s generálnou opravou bytových domov a ďalšie, nájdete na oficiálnej stránke Fondu na pomoc pri reforme bývania a komunálnych služieb na adrese http://www.fondgkh.ru /

Toto je pohodlná stránka, ktorá nevyžaduje registráciu, kde si môžete pozrieť informácie, ako napríklad:

  1. Aké žiadosti boli do fondu podané?
  2. Dokumenty, formuláre a pravidlá ich vypĺňania.
  3. Formuláre na vyplnenie výkazov.
  4. Zoznam úverových inštitúcií v krajine, kde si môžete otvoriť účty pre fond opráv kapitálu.
  5. Podrobné informácie o materiáloch a technológiách modernej obnovy bytových domov.
  6. Inovácie v dokumentácii.

Na stránke sa neustále objavujú správy o bývaní a komunálnych službách zo všetkých regiónov krajiny. Okrem toho je tu uvedené telefónne číslo „Horúcej linky“, kde môžete získať odpovede na svoje otázky.

V posledných rokoch čelili vládne agentúry, správcovské organizácie a majitelia domov akútnym problémom súvisiacim s údržbou rezidenčných nehnuteľností a realizáciou veľkých opráv.

Závažnosť problému je daná nárastom finančného zaťaženia občanov na údržbu spoločného majetku a výrazným zhoršením stavu bytového fondu.

Vážení čitatelia! Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je jedinečný.

Ak chcete vedieť ako presne vyriešiť váš problém - kontaktujte online formulár poradcu vpravo alebo zavolajte na nižšie uvedené čísla. Je to rýchle a zadarmo!

Veľká rekonštrukcia budovy - čo to je?

Pojem generálnej opravy je uvedený v Občianskom zákonníku Ruskej federácie. Ide o náhradné (reštaurátorské) práce:

  • Stavebné konštrukcie (okrem nosných) a ich komponenty;
  • Inžinierske a technické komunikácie;
  • Časti nosných stavebných konštrukcií.

Pri väčších opravách sa opravnými opravami odstraňujú poruchy opotrebovaných častí spoločného majetku a nahrádzajú sa podobnými alebo s lepšími úžitkovými vlastnosťami.

Ak to technické možnosti umožňujú, bytový dom sa modernizuje s prihliadnutím na moderné požiadavky v oblasti efektívneho využívania rôznych druhov zdrojov (vybavenie meračmi tepla, elektriny, vody, plynu). a zlepšenie komfortu bývania.

Na základe objemu vykonanej práce sa rozlišujú:

  1. Komplexné opravy realizované s cieľom obnoviť všetky poškodené časti spoločného majetku. Po dokončení takýchto opráv musí technický stav budovy plne zodpovedať všetkým stavebným predpisom a prevádzkovým požiadavkám.
  2. Selektívna generálna oprava zahŕňa výmenu alebo opravu jednotlivých komponentov budovy, určitých prvkov inžinierskych komunikácií.

Selektívne opravy sa vykonávajú vtedy, keď je vykonanie komplexnej opravy nemožné alebo zahŕňa značné ťažkosti.

Môžu to byť situácie, keď:

  • Značné poškodenie niektorých stavieb ohrozuje bezpečnosť iných častí budov;
  • Neexistuje žiadna ekonomická realizovateľnosť komplexnej obnovy budovy alebo existujú špecifické vlastnosti jej financovania;
  • Môže byť potrebné obmedzenie alebo dočasné zastavenie užívania domu.

Okrem plánovaných veľkých opráv sa rozlišujú aj neplánované (núdzové) opravy, ktoré sa vykonávajú na obnovenie škôd spôsobených na stavebných konštrukciách domu v dôsledku akýchkoľvek havarijných situácií.

Súčasné a veľké domáce opravy: aké sú rozdiely?

Je zásadne dôležité rozlišovať veľké opravy od súčasných opráv, pretože práva a povinnosti strán a ostatných účastníkov vzťahov v oblasti bývania priamo závisia od správnej kvalifikácie vykonanej práce.

Napríklad v zmluvách o poskytnutí nehnuteľnosti na platené užívanie (nájomné, nájomné) sú bežné opravy v kompetencii nájomcu a kapitálové opravy sú v kompetencii prenajímateľa. Okrem toho financovanie týchto druhov opráv pochádza z rôznych zdrojov.

Vlastnosti každého typu opravy sú založené na rozdieloch v cieľoch, frekvencii a objeme opráv.

Rutinné (preventívne) opravy sú opatrenia systematicky vykonávané na zabránenie predčasnému opotrebovaniu konštrukcií, dokončovacie práce, stavebné komunikácie a práce na odstránenie drobných poškodení a porúch.

Približný súbor opatrení realizovaných v rámci bežných opráv obsahuje Metodická príručka údržby a opráv bytového fondu (MDK 2-04.2004), schválená Federálnou agentúrou pre výstavbu a bývanie a komunálne služby (v súčasnosti Ministerstvo výstavby ).

Aktuálne opravy majú plánovaný a preventívny charakter. Preventívne opravy si nevyžadujú prerušenie plného využívania priestorov budovy obyvateľmi, vykonávajú sa pravidelne a pomerne často, navyše sú tieto práce lacnejšie ako veľké opravy.

Hranica medzi veľkými a súčasnými opravami je často ľubovoľná, pretože predmetom opravných prác sú rovnaké štruktúry a ich prvky.

Pri generálnej oprave sa vymení alebo je potrebné obnoviť prvok, ktorý sa stal nepoužiteľným a rozsahom súčasných opráv je udržiavať konštrukcie v dobrom stave počas celej stanovenej životnosti. Napríklad odstránenie netesnosti strechy je bežnou opravou, zatiaľ čo výmena celej strechy domu je rozsiahlou opravou.

Pokračujúce práce vykonávajú a financujú spoločnosti zaoberajúce sa údržbou bytov z výnosov nájomného a platieb nájomného.

Väčšie opravy v bytovom dome sú hradené prostredníctvom účelových platieb od vlastníkov.

Taktiež je potrebné rozlišovať veľké opravy od rekonštrukčných prác na budove. Pri rekonštrukcii sa na rozdiel od opravy prijímajú opatrenia na zmenu kľúčových parametrov bytového domu (počet podlaží, plocha) alebo kompletnú výmenu nosných konštrukcií.

Minimálna výška príspevku

Vlastníci bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v bytovom dome (bytovom dome) sú zo zákona povinní v plnej miere financovať kapitálové opravy spoločného majetku.

Platené mesačné príspevky sa zhromažďujú v špecializovanom trustovom fonde na opravu kapitálu, ktorý sa tvorí dvoma spôsobmi:

  • Na samostatnom bankovom účte MKD(nahromadené peniaze sa míňajú na konkrétny dom);
  • hromadenie prostriedkov na spoločnom účte, v správe krajského prevádzkovateľa, ktorý vykonáva všetky organizačné opatrenia na generálnu opravu bytového fondu v jedinom subjekte v súlade s programom generálnych opráv schváleným krajskými úradmi.

Minimálny povinný odvod schvaľuje zákon v každom regióne krajiny.

Výpočet výšky príspevku pre konkrétneho vlastníka sa vykonáva v rubľoch vynásobením stanovenej tarify celkovou plochou priestorov vo vlastníctve občana alebo právnickej osoby.

Výška príspevku sa môže líšiť v závislosti od:

  1. Z príslušnosti k územiu konkrétnej obce;
  2. typ MKD;
  3. Počet poschodí;
  4. Skutočná životnosť;
  5. Náklady a objemy opravárenských prác;
  6. Životnosť prvkov spoločného majetku.

Iné práce, s výnimkou tých, ktoré sú ustanovené v Kódexe bývania Ruskej federácie, sa môžu vykonávať iba na úkor prebytočnej časti príspevku na veľké opravy.

Druhy práce, ktoré sú platené prostredníctvom minimálnej výšky príspevku

Na národnej úrovni legislatíva zabezpečuje súbor generálnych opráv financovaných z fondu na generálne opravy.

Čo platí pre veľkú obnovu bytového domu? To zahŕňa opravu a v prípade potreby výmenu nasledujúcich prvkov MKD:

  • Vnútrodomové komunikácie súvisiace so spoločným majetkom(vodovod, kúrenie, kanalizácia, elektrina, splyňovacie systémy, výmena kúrenia za ústredné kúrenie);
  • Výťahové vybavenie(štandardná životnosť je asi 25 rokov);
  • Strechy(frekvencia opráv závisí od strešného materiálu);
  • Základové a pivničné priestory zaradené do spoločného vlastníctva vlastníkov(berúc do úvahy nosné podlahy prvého poschodia, steny a prechádzajúce časti inžinierskych sietí);
  • fasáda(vrátane obnovy tesnenia škár, obnovy omietok, obkladov, výmeny parapetov, odkvapových rúr a iných prác).

Možno vás bude zaujímať článok o tom, aké práva a povinnosti má správcovská spoločnosť ohľadom údržby bytového domu, o tom si môžete prečítať.

Na regionálnej úrovni je možné tento zoznam doplniť o služby pre:

  1. Izolácia stien budov;
  2. Usporiadanie vetranej strechy a výstupov na ňu;
  3. Vybavenie bytových domov všeobecnými stavebnými meračmi spotreby zdrojov a inými zariadeniami, ktoré zvyšujú energetickú účinnosť.
  • Obhliadka bytových domov a vypracovanie odhadov na nadchádzajúce opravy;
  • Vykonávanie architektonického a technického dozoru vykonávaných prác;
  • Energetická inšpekcia bytového domu;
  • Technická inventarizácia a kolaudácia bytového domu.

Valné zhromaždenie vlastníkov má právo dohodnúť zvýšenie minimálnej sadzby príspevku ustanovenej krajom za účelom financovania prípadných dodatočných prác na väčších opravách spoločného majetku domu.

Väčšie opravy sú teraz povinní platiť majitelia bytov. Rusom sa ponúka, aby si zvolili spôsob akumulácie prostriedkov na túto výdavkovú položku. Pozývame vás pozrieť si video.

Načítava...Načítava...